В то время как предложение Калифорнии снять ограничения на местный контроль за арендной платой привлекло внимание национальных сми, в других юрисдикциях также есть инициативы, направленные на решение жилищных проблем.
В этом году в день выборов будет принято решение о нескольких мерах, связанных с жильем. adamkaz/iStock/Getty Images Plus через Getty Images
До дня выборов остается меньше месяца, и избиратели страны готовятся не только к выбору следующего президента, но и к тому, чтобы определить судьбу сотен избирательных бюллетеней на уровне штатов и местных органов власти.
Чуть более десятка инициатив непосредственно связаны с жилищным законодательством, отношениями между многоквартирными домами или арендодателями, и среди них выделяется калифорнийское предложение № 33. Однако снятие ограничений на арендную плату в самом густонаселенном штате страны — далеко не единственное изменение, которое может произойти в отрасли в ноябре.
“Такие громкие инициативы, как [Предложение № 33], могут существенно повлиять на поставщиков жилья, — сказал Джозеф Ритер, старший менеджер по государственной политике Национальной ассоциации многоквартирных домов, в интервью изданию Smart Cities Dive, партнеру Multifamily Dive, — но есть и менее известные инициативы по проведению выборов на уровне штатов и местных органов власти, которые оказывают влияние операторы арендного жилья в этом году”.
Читайте дальше, чтобы ознакомиться со списком мер, связанных с проведением голосования по вопросам жилья, которые действуют по всей стране. Обязательно зайдите еще раз после выборов, чтобы узнать, как прошел каждый из них.
Предложение 33
Из всех избирательных мер, связанных с жильем, предложение 33 обладает наиболее широким потенциалом воздействия на сферу многоквартирных домов. В случае одобрения законопроект № 33 отменит Закон Коста-Хокинса об аренде жилья, снимающий ограничения Калифорнии на контроль за арендной платой в местных юрисдикциях. Согласно закону Коста-Хокинса, контроль за арендной платой не может применяться к жилью на одну семью или к любому жилью, построенному 1 февраля 1995 года или после этой даты, согласно Калифорнийскому офису законодательного аналитика, беспартийному консультанту по финансовым вопросам и политике законодательного собрания штата. Местные законы также не могут диктовать, сколько арендодатели могут взимать с арендаторов при первом въезде — они могут только ограничить повышение арендной платы для существующих арендаторов.
В Сан-Франциско уже принят новый закон о контроле за арендной платой, который вступит в силу, если пройдет пункт 33, в соответствии со стандартом Сан-Франциско. Любые населенные пункты, где на момент принятия закона Коста-Хокинса в 1995 году действовал контроль за арендной платой, не могли распространить его на жилье, построенное после существующего лимита — 1979 года, как в случае с Сан-Франциско. Новый закон продлевает предельный год для города до 1994 года, с поправками, внесенными в ноябре 2024 года в первоначальном предложении. Мэр Лондона Брид заявила, что подпишет закон.Противники контроля за арендной платой, такие как Национальный совет по многоквартирному жилищному строительству, заявляют, что неспособность повысить арендную плату приведет к сокращению доступного предложения жилья, отсутствию нового строительства и ухудшению состояния существующего фонда.
“Без достаточного предложения арендаторы сталкиваются с меньшим количеством и более дорогих вариантов жилья в выбранных ими районах”, — говорится в позиции NMHC.
Местные меры
Помимо пункта 33, пять местных мер по проведению голосования могут напрямую повлиять на деятельность многоквартирных домов и отношения между арендодателем и арендаторшей. Это:
- Беркли, Калифорния, Мера BB. Если закон будет принят, город будет использовать существующие доходы для финансирования сохранения жилья и предотвращения бездомности, отменит некоторые льготы по контролю за арендной платой и регистрацией, разрешит ассоциации арендаторов и потребует от владельцев встречаться с ними, изменит определенные условия выселения, отменит приостановку контроля за арендной платой в период высокой вакантности, ограничит способы взимания платы с арендаторов за коммунальные услуги и ограничит максимальное увеличение арендной платы до 5%.
- Беркли, округ Колумбия. В случае принятия закона город будет использовать имеющиеся доходы для создания фонда арендных платежей владельцам недвижимости, расширения льгот по контролю за арендной платой, разрешит ассоциации арендаторов, изменит некоторые условия выселения, лишит городской совет по арендной плате определенных полномочий и повысит максимальную ставку арендной платы с 7% до 7,1%. Эта мера вступает в противоречие с мерой BB, и, если обе будут приняты, та, которая наберет больше голосов, станет законом, согласно городским властям.
- В Фэрфаксе, Калифорния, Мера I. отменяет городской закон о принудительном выселении и стабилизации арендной платы, заменяя его законом штата и прежним городским кодексом.
- Сан-Ансельмо, Калифорния, Мера O. Требует от владельцев недвижимости, состоящей из трех и более единиц, предоставлять более подробные уведомления, льготы при переезде и право на возвращение при расторжении договора аренды без каких-либо нарушений, а также оплачивать временное перемещение.
- Хобокен, Нью-Джерси, Вопрос для голосования — Действующие законы о контроле за арендной платой в Хобокене ограничивают повышение арендной платы 5% или индексом потребительских цен, в зависимости от того, что больше. Однако, если квартира была занята в течение трех или более лет, а затем освободилась, арендодатель может увеличить арендную плату до 25%. В случае принятия этот вопрос для голосования позволит арендодателям повышать арендную плату за вновь освобождающиеся квартиры с регулируемой арендной платой до рыночных ставок без ограничений, независимо от срока предыдущей аренды, при условии, что арендодатель внесет взнос в размере 2500 долларов в Целевой фонд доступного жилья Хобокена. Эти квартиры оставались бы под контролем арендной платы, а их увеличение было бы ограничено на время проживания.
Доступное жилье
Две общегосударственные меры касаются конкретно финансирования или одобрения строительства доступного жилья. Они являются: Калифорнийское предложение № 5, которое предусматривает внесение поправок в конституцию штата, чтобы снизить требование о получении большинства голосов с 66,67% до 55% для местных избирательных кампаний, связанных с выпуском облигаций для строительства доступного и государственного жилья. Это окажет негативное влияние на будущие местные выборы, которые одобрят финансирование доступного жилья.
Вопрос 3 от штата Род-Айленд, в котором избирателям предлагается выделить 120 миллионов долларов в виде облигаций на приобретение жилья, развитие инфраструктуры, в том числе 80 миллионов долларов на строительство доступного жилья, сообщает Riter.
Местные меры по обеспечению доступным жильем включают:
- Балтимор, вопрос A. Городу разрешено занимать до 20 миллионов долларов для реализации программы доступного жилья.
- В Шарлотте, Северная Каролина, действует программа жилищных облигаций. Учреждает фонд доступного жилья на сумму 100 миллионов долларов, финансируемый за счет увеличения городских налогов на недвижимость. Округ Лос—Анджелес, округ Мера А. отменяет налог Мера Н — налог с продаж в размере четверти цента, срок действия которого истекает в 2027 году, — и заменяет его налогом с продаж в размере половины цента, в частности, для поддержки доступного жилья.
- Оровилл, Калифорния, Мера N. Одобрение строительства 18-квартирного жилья с низким доходом.
- Сан-Франциско, Proposition G. Выделяет не менее 8,25 миллионов долларов в год на оплату арендных субсидий для доступного жилья с крайне низким уровнем дохода.
Рекомендуемое чтение
- 50 миллиардов долларов промежуточные результаты голосования на ноябрьских выборах, Дэн Жуковски • 8 октября 2024 г.
- Как вторая администрация Трампа может «поставить под угрозу» Закон о сокращении инфляции и климатические фонды, Изабель Кемпе • 19 сентября 2024 г.