Поскольку сектор многоквартирных домов подвергается беспрецедентному уровню антимонопольного контроля, владельцы и менеджеры должны предпринять шаги для собственной защиты, говорит адвокат Дэвид Д. Кросс.

Автор: Дэвид Д. Кросс

5 steps to mitigate revenue management software risks

По словам юриста Дэвида Д. Кросса, профессионалы в области многосемейных отношений должны внедрить антимонопольную политику и программу комплаенса, которая касается программного обеспечения для управления доходами и других новых технологий. мини-сериал через Getty Images

Дэвид Д. Кросс является партнером и председателем антимонопольной судебной практики Morrison Foerster в Сан-Франциско и юристом первой инстанции, представляющим интересы отечественных и транснациональных компаний в сложных делах.

Мнения принадлежат автору.

Антимонопольный контроль за отраслью арендного жилья достиг новых высот в форме общенациональных коллективных исков, федеральных расследований и расследований штатов, а также запросов Конгресса. Ключевым направлением является многолетнее использование программного обеспечения для алгоритмического управления доходами, которое, по утверждению критиков, позволяет поставщикам жилья повышать цены выше конкурентного уровня. 

Президент Джо Байден в своем обращении к Федеральному собранию говорил об использовании федеральных антимонопольных законов для снижения цен на арендуемое жилье.говорили об использовании

В дополнение к громким делам о многоквартирных домах, сосредоточенным на RealPage и Yardi, частные истцы обратились к дополнительным сторонним поставщикам программного обеспечения и данных, поставщикам услуг мобильной связи и крупным отелям с заявлениями о заговоре в отношении цен на аренду. Кроме того, члены Конгресса призывают регулирующие органы расследовать потенциальные нарушения антимонопольного законодательства в сфере многоквартирного жилья. 

Министерство юстиции проводит текущие антимонопольные расследования в отношении программного обеспечения для управления доходами RealPage и его использования. В конце прошлого года Министерство юстиции выразило поддержку искам частных истцов, находящимся на рассмотрении в федеральном суде в Нэшвилле, но суд, в частности, отклонил позицию Министерства юстиции о том, что истцы утверждали о правонарушении как таковом. 

5 steps to mitigate revenue management software risks

Разрешение Дэвида Д. Кросса предоставлено Моррисоном Ферстером

Министерство юстиции совместно с Федеральной торговой комиссией США недавно подали аналогичное заявление о заинтересованности в поддержку исков истцов против Yardi и различных поставщиков жилья в Вашингтоне. 20 марта Politico сообщило, что Министерство юстиции расширило свое текущее гражданское расследование рынка арендного жилья, начав уголовное расследование в отношении RealPage и некоторых пользователей его программного обеспечения для управления доходами. Статья подтвердила слухи о уголовном расследовании в отрасли — одном из немногих известных уголовных расследований, связанных с алгоритмическими инструментами ценообразования. 

Генеральные прокуроры штатов проводят собственные расследования по этим вопросам, и двое уже подали иски. 1 ноября 2023 года округ Колумбия подал в суд на RealPage и 14 управляющих недвижимостью. Аризона подала аналогичный иск против RealPage и 10 управляющих недвижимостью 28 февраля 2024 года.

Снижение рисков

С ростом судебных исков и расследований поставщики жилья и другие представители отрасли необходимо осознавать растущие антимонопольные риски, связанные с обменом информацией и алгоритмическим программным обеспечением. 

Хотя, конечно, использование фирмами такого программного обеспечения для принятия собственных независимых решений, включая установление собственных цен и управление собственными запасами, не является нарушением антимонопольного законодательства, к сожалению, даже необоснованные судебные иски и расследования могут привести к огромным расходам, разоблачению и сбоям в бизнесе как для поставщиков, так и для потребителей. пользователи такого программного обеспечения. 

Обмен определенными типами коммерчески конфиденциальной информации может увеличить этот риск, даже если он полностью законен, из-за растущего числа действий частных истцов и антимонопольных органов. Управляющим недвижимостью и владельцам было бы особенно полезно внедрить надежную антимонопольную политику и программу комплаенса, учитывающую эти и другие новые технологии.

Они также могут снизить антимонопольный риск, предприняв определенные шаги. Хотя эти шаги не должны быть необходимы для защиты законных, независимых действий от воздействия антимонопольного законодательства, они, тем не менее, весьма ценны в нынешних условиях. Они являются: 

Используйте программное обеспечение в качестве рекомендации. Разумно рассматривать программное обеспечение для управления доходами как один из входных данных среди прочих при установлении цен и управлении запасами. Рекомендации, генерируемые программным обеспечением, лучше всего рассматривать именно так: рекомендации или предложения, которые каждый пользователь самостоятельно решает принять или отклонить по любой заданной ставке.

Документируйте каждое решение. Пользователям системы управления доходами удобно документировать в режиме реального времени свое независимое принятие решений как при лицензировании программного обеспечения, так и при последующем его использовании для установления цен и управления запасами. 

Важно отметить, что максимизация выручки — это не то же самое, что максимизация цены . Максимизация выручки часто предполагает снижение цен для увеличения объема продаж, что часто рекомендует программное обеспечение для управления доходами. Ведение записей, отражающих независимые действия и принятие решений, включая причины этих решений, может помочь показать государственным органам и судам, что любые опасения по поводу сговора с конкурентами необоснованны.

Знайте, с чем вы работаете.Пользователи системы управления доходами должны попытаться понять, как работает программное обеспечение и на какие источники данных оно опирается в своих рекомендациях. Программное обеспечение, которое не до конца понятно пользователям и работает как “черный ящик”, может увеличить антимонопольный риск хотя бы потому, что самим пользователям может быть трудно доказать правоохранительным органам и судам, что программное обеспечение полностью соответствует антимонопольному законодательству, когда на самом деле это так.

Укажите источник информации. Программы управления доходами, которые не полагаются на непубличные, коммерчески чувствительные данные конкурирующих пользователей для рекомендаций по ценам или запасам, представляют меньший антимонопольный риск, чем программное обеспечение, которое в нынешних условиях. 

Для ясности, это не обязательно для соблюдения антимонопольного законодательства. Но это может помочь избежать вовлечения в дорогостоящие, обременительные расследования и судебные разбирательства, направленные на расширение сферы действия антимонопольного законодательства. 

Проведите обучение. Принятие письменной политики соблюдения антимонопольного законодательства с сопутствующим обучением сотрудников может помочь значительно снизить антимонопольные риски. Политика должна быть написана простыми терминами, которые могут быть легко понятны сотрудникам всех уровней. 

Сотрудники, включая высшее руководство, должны быть обучены выявлять потенциально антиконкурентное поведение и рекомендованы незамедлительно сообщать о любых подобных опасениях консультанту компании. Фирмам, не имеющим штатного юрисконсульта, было бы полезно привлечь компетентного антимонопольного юриста для помощи в подготовке соответствующей политики, организации обучения и обработки любых сообщений о потенциальном антиконкурентном поведении в рамках защиты адвокатской тайны.

Будем надеяться, что суды быстро разрешат проблемы, поднятые частными истцами и государственными правоохранительными органами. В то же время предприятиям следует принимать разумные меры для снижения рисков, включая консультации с опытными юристами по антимонопольным вопросам.

Адвокаты Моррисона Ферстера Мэри Г. Кайзер и Бенджамин Э. Кэмпбелл внесли свой вклад в эту статью.