Операторы могут справиться с проблемным клиентом, выполнив свою домашнюю работу, привлекая капитал и работая с кредитором.
Для многоквартирных домов число случаев потери права выкупа жилья резко возросло, управляющие квартирами должны принять меры для обеспечения финансового благополучия своих клиентов. в прошлом году Диана Батайе, генеральный директор Village Green, столкнулась с ситуацией, которая стала слишком знакомой для многих управляющих квартирами по всей стране.Расположенная в Саутфилде, штат Мичиган, квартирная фирма, управляющая квартирами № 35 в стране, управляла недвижимостью в Чикаго для владельца, у которого, как выяснилось, было слишком много долгов перед банком. Владелец, имя которого Батайе отказался назвать, осуществлял платежи по обслуживанию долга в обход обычного процесса, когда управляющий производит эти платежи с операционного счета объекта недвижимости, что обеспечивает лучшую видимость процесса.“Эта аномалия произошла, когда владелец настоял на контроле этого [процесса], что, вероятно, произошло из-за изменения долговой нагрузки и структуры, а также из-за потенциальной ситуации с чрезмерным использованием заемных средств, которая осталась вне поля нашего зрения”, — сказал Батайе.В конце концов, кредитор вмешался и забрал актив обратно, наняв своего собственного оператора для управления имуществом. “Мы не знали, что у него возникли проблемы, до самого конца игры”, — сказала она.Батайе не одинок. Другие управляющие рассказали Multifamily Dive, что они были ошеломлены, когда в последние месяцы были изъяты объекты недвижимости с высокой заполняемостью. По данным аналитической компании CRED iQ, уровень неблагополучия в многосемейных семьях вырос до 13,3%, и эта тенденция, похоже, сохранится.
“Я много раз слышал разговоры о том, что люди находятся на грани срыва”, — сказал Вуди Стоун, президент базирующейся в Далласе компании Cushman & Wakefield Multifamily Asset Services, управляющий №5 в стране. “Я не знаю, как долго они смогут продержаться здесь, но они пытаются понять, как пройти через это и перейти на другую сторону”.
Хотя даже лучшие менеджеры могут быть застигнуты врасплох, когда у объектов, которыми они управляют, финансовые трудности, часто возникают проблемы, связанные с тем, что они не могут справиться с этим. они могут помочь выявить проблемы и даже помочь владельцам до того, как они передадут свою собственность банку. Вот пять советов:
Тщательно проверяйте клиентов
Фирмы по управлению недвижимостью могут многому научиться у группы собственников, с которой они работают, задолго до того, как они получат ключи от недвижимости. “Все начинается с того момента, когда вы вступаете в отношения”, — сказал Иэн Бингхэм, старший вице-президент по развитию бизнеса базирующегося в Индианаполисе оператора Buckingham Companies.Когда Бингхэм проверяет потенциальных клиентов, он обязательно спрашивает о таких вещах, как условия их займов и финансовые проблемы. “Я буду задавать неудобные вопросы, потому что хочу предварительно подготовить их и убедиться, что с ними действительно удобно работать”, — сказал Бингхэм.
Разрешение предоставлено Дианой Батайе. В то же время его команда бухгалтеров проверяет численность группы собственников и определяет, имеет ли она стабильную структуру капитала. По словам Бингхэма, глобальный финансовый кризис 2008 года и его последствия придали повышенное значение процедуре предварительной квалификации. “И я сохранил некоторые из этих привычек, просто чтобы убедиться, что формальности соблюдаются в реальности”.
Например, если группа собственников планирует увеличение арендной платы на пять лет без учета капитальных затрат на недвижимость, их ожидания могут оказаться нереалистичными. “Это большой риск”, — сказал Бингхэм. “Поэтому мы всегда проверяем, соответствует ли это действительности”.
Ищите признаки проблем
Если у владельца недвижимости возникли финансовые проблемы из-за проблем с кредитами Менеджер часто, хотя и не всегда, узнает об этом первым.
“Мы не обязательно знаем все тонкости, но мы можем видеть это по финансовым показателям, когда дела идут неважно”, — сказал один руководитель по управлению недвижимостью на западе США, который потерял недвижимость и предпочел остаться неизвестным, опасаясь оттолкнуть клиентов. Реальным признаком потенциальной проблемы является то, что владелец не может покрыть расходы на оплату услуг поставщиков недвижимости, таких как маляры и ландшафтные дизайнеры. “Мы определенно видим, что они начинают задерживать платежи поставщикам”, — сказал западный менеджер. “Мы сталкиваемся с ситуациями, когда нам не платят за управление илипо словам Бингхэма, у них возникают трудности с выплатой заработной платы”.
С другой стороны, спешка с расходованием средств на проекты капитального ремонта, такие как ремонт крыш и ремонт помещений, в сжатые сроки также может быть признаком проблем. “Это может быть осторожным предупреждением”, — сказал Бингхэм. “Это не всегда так. Но, как правило, когда они спешат потратить эти деньги, это происходит потому, что они собираются их потратить или могут их потерять”.
Предоставляем финансовые консультации
Базирующаяся в Денвере компания Atlas Real Estate обслуживает клиентов, владеющих дуплексами, в которых насчитывается до 300 квартир. Имея в своем распоряжении 6000 подразделений, фирма располагает более крупными финансовыми и бухгалтерскими подразделениями, чем многие ее клиенты. Это подразделение организации часто работает с более мелкими клиентами, помогая им разобраться в основных структурах кредитования. “Мы провели время у доски с некоторыми из этих людей, рассказывая им, что означает коэффициент покрытия долга и почему это важно”, — сказал Тони Джулианелл, генеральный директор Atlas Real Estate. “Мы можем вмешаться и немного помочь. В этот момент вы просто пытаетесь убедиться, что операция прошла как можно более чисто”.
Разрешение Яна Бингхэма предоставлено Buckingham Cos. Батайе говорит, что ее фирма также поможет клиентам стать более эффективными и сократить расходы. Но, возможно, что еще более важно, Village Green предоставила новые возможности для клиентов, испытывающих трудности и нуждающихся в капитале.
“Многие владельцы в такой ситуации стремятся заменить долю генерального партнера или привлечь дополнительный капитал”, — сказал Батайе. “До тех пор, пока основы сделки верны — она находится на хорошем рынке и имеет потенциал роста, — это всего лишь вопрос структуры капитала. Мы смогли помочь таким образом”.
Если менеджер хочет поручиться за группу собственников, нет ничего необычного в том, что он также обращается к кредитору от имени своего клиента. “Мы абсолютно точно пришли и сказали [кредитору]: ”Это бизнес-план», — сказал Бингхэм. “Наша операционная команда и команда по управлению активами проанализировали это, и мы считаем, что это достижимо”, — и мы ставим эту точку зрения.»
Не бойтесь уходить
В определенный момент управление для владельца, который не может оплачивать свои счета, требует дополнительной энергии, которую, возможно, лучше потратить в другом месте.
“Оперативное управление денежными потоками, которое происходит в зависимости от того, сможем ли мы внести платеж по ипотеке, а также от того, будем ли мы ремонтировать квартиру или нет, является сложной задачей”, — сказала Джулианель. “Мы — компания по управлению недвижимостью. Наша работа заключается в том, чтобы сдавать квартиры в аренду и делать жильцов счастливыми”.
Репутационный риск также является реальной проблемой, когда оператор апартаментов не может расплатиться с продавцами недвижимости от имени владельца. Для них актив и оператор являются синонимами.“Вы же не хотите прослыть управляющей компанией, которая не оплачивает свои счета, потому что поставщики, по большей части, не собираются выделяться”, — сказал Бингхэм. “Они не скажут: «Ну, на самом деле это был владелец ABC. Управляющая компания прекрасно оплачивает свои счета”.
Когда счета не оплачиваются, возможно, пришло время закрыть аварийный люк по уважительной причине. По словам Бингхэма, управляющий может использовать формулировки в своем контракте, чтобы заставить владельцев привлекать деньги и брать на себя обязательства по своевременной оплате своих счетов, а инвесторов — привлекать деньги и брать на себя обязательства по своевременной оплате своих счетов.
Будьте открыты для управления банком
Кредиты на несколько семей предоставляют не только банки. Фирмы, предлагающие мезонинные займы или привилегированные долевые займы, также могут приобретать недвижимость. И они могут быть даже более агрессивными, чем традиционные кредиторы.“Владельцы привилегированных акций или мезонинных долговых обязательств могут вернуть недвижимость за один-два месяца, в то время как весь процесс конкурсного производства [через банк] может занять пять или шесть”, — сказал Бингхэм.
Разрешение Тони Джулианель предоставлено компанией Atlas Real Estate <по словам Бингхэма, в некоторых случаях эти группы могут быть готовы пополнить свои собственные портфели путем обращения взыскания на имущество. “У них, безусловно, есть более подходящий набор навыков для управления активом”, - сказал Бингхэм.
Однако, если банк забирает имущество, это также может стать возможностью для управляющего. По словам Бингхэма, банки, как известно, привлекают управляющего, если недвижимость работает хорошо и имеет высокую загруженность.
Работа в банке, который не хочет удерживать недвижимость в долгосрочной перспективе, может оказаться не идеальным решением для менеджеров. Но это, безусловно, неплохой вариант. “Мы не занимаемся тем, что пытаемся избавиться от недвижимости”, — сказал Бингхэм. “Если мы сможем сохранить это, это, безусловно, идеально для нас”.
Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, в свой почтовый ящик каждый будний день..