В этом году застройщик из Бойсе, штат Айдахо, заработал 300 миллионов долларов на приобретениях и 150 миллионов на новых проектах.
Апартаменты Cycle Apartments в Форт-Коллинзе, штат Колорадо, недавно приобретены компанией Roundhouse. Компания нацелена на относительно новые объекты на Западе США, многие из которых имеют доступ к возможностям для отдыха на свежем воздухе. Разрешение предоставлено компанией Roundhouse
После покупки только одного актива и реализации только одного проекта в 2023 году компания Roundhouse, владелец-оператор из Бойсе, штат Айдахо, в этом году стремительно расширяется.В 2024 году фирма заработала более 300 миллионов долларов на приобретениях и 150 миллионов на новых проектах на Западе США. Компания вышла на рынок северного Колорадо с Cycle Apartments в Форт—Коллинзе, штат Колорадо, и Clovis Point в Лонгмонте, штат Колорадо, — двумя приобретениями на общую сумму 613 единиц, а недавно приступила к реализации двух проектов — Snowfarm в Миссуле, штат Монтана, и Cloudveil в Айдахо-Фоллс, штат Айдахо, — которые планируется реализовать в следующем году.
Вместе взятые, новые объекты недвижимости и проекты добавят 1530 единиц к его портфолио, которое выросло с 6500 единиц в середине 2023 года до 8700. Майкл Колдуэлл, управляющий директор по инвестициям Roundhouse, ожидает, что эта тенденция сохранится.
“Мы хотели бы постоянно поддерживать темпы, которые были у нас в этом году”, — сказал Колдуэлл в интервью Multifamily Dive. “Отчасти это, безусловно, будет продиктовано возможностями для приобретений и развития. Но мы с оптимизмом смотрим на регионы, в которых находимся. Я не вижу причин, по которым мы не сможем сохранить такие же темпы, как в этом году”.
Здесь Колдуэлл беседует с Multifamily Dive об инвестиционной стратегии, повышении капиталовложений и новых условиях процентных ставок.
Это интервью было отредактировано для краткости и ясности.
MULTIFAMILY DIVE: Как вам удалось собрать этот набор новых приобретений и новаторских идей в этом году?МАЙКЛ КОЛДУЭЛЛ: Это было бы невозможно без очень прочных отношений с нашими партнерами по капиталу. У нас есть несколько семей, с которыми мы работаем с момента основания фирмы, которые чрезвычайно лояльны и поддерживают наш бизнес и понимают, чего мы пытаемся достичь.
Разрешение Майкла Колдуэлла предоставлено Roundhouse
Мыза последние пару лет мы также установили несколько новых отношений, которые расширили наши возможности с точки зрения акционерного капитала.
У нас также очень глубокие и прочные отношения с обоими спонсируемыми правительством агентствами, Fannie Mae и Freddie Mac, в области долгового финансирования, а также несколько давних партнерских отношений с фирмами, предоставляющими эти кредиты. И потом, я бы сказал, что на самом деле мы просто остаемся преданными своему делу и фокусируемся на наших целях, ищем активы, которые соответствуют нашим критериям с точки зрения размера, качества, местоположения и урожая.
Каковы ваши критерии? Почему вы выбрали именно те рынки, на которых занимались разработкой и покупками?
Мы применяем подход «сверху вниз» и «снизу вверх». У нас есть несколько критериев, по которым мы оцениваем рынки: рост населения, доступ к занятости и безопасные сообщества для проживания. Мы рассматриваем предложение, динамику предложения жилья, как на продажу, так и на аренду. И затем мы также проводим анализ «сверху вниз», который проводят большинство групп, подобных нам.
Мы также проводим значительное время на этих рынках и, если хотите, обращаем внимание на фактор “Х”. То, что делает сообщество или рынок уникальными, имеет внешние факторы, которые могут побудить людей захотеть переехать туда.
В нашем регионе это, прежде всего, доступ к отдыху на природе, если вы знаете какой-либо из рынков Колорадо, где мы находимся, или Бойсе, например, или Миссула, штат Монтана. Прямо у вас за спиной есть возможность покататься на лыжах, отправиться в пеший поход, покататься на велосипеде, порыбачить и многое другое. И на всех этих рынках есть отличные маленькие центры, а также отличные рестораны и культурная жизнь. Другой критерий, о котором я не упомянул, — это относительная доступность по цене, что было большой темой на Горном Западе и Тихоокеанском Северо-западе.
Если это продается на рынке, который входит в нашу линейку yes, и у него хороший масштаб, относительно новый урожай, отличные удобства, средние размеры — все это мы используем в качестве фильтров, определяющих, нравится нам та или иная возможность или нет.
Планируются ли у вас какие-либо ремонтные работы в недавно приобретенной недвижимости?
Как правило, мы не занимаемся поиском старой недвижимости, для которой требуется бизнес-план с действительно высокой добавленной стоимостью. Но, например, в Cycle Apartments мы планируем провести достаточно масштабную программу по обновлению общих помещений, в первую очередь клубного здания.
Точный объем работ еще предстоит определить, но обновление таких элементов, как мебель, краска, — это всего лишь своего рода приветствие при входе в дом. У нас также есть несколько идей по модернизации других помещений общего пользования, в частности, возможно, в одном из пустующих помещений разместится тренажерный зал для кроссфита.
Как повлияет на вас недавнее снижение процентной ставки?
В отличие от наших коллег, мы, безусловно, не застрахованы от ситуации на рынках капитала. В прошлом году нам было очень сложно найти предложения с приемлемой для нас ценой, при этом продавец также был готов на это.
В этом году, поскольку ситуация с повышенными процентными ставками сохранялась, мы начали замечать продавцов, которые по разным причинам решили продавать по цене, приемлемой для нашей программы и нашего капитала.
Чем дольше сохранялась ситуация с повышенными процентными ставками, тем больше продавцов мы могли найти в будущем. Предполагая, что предельные ставки останутся на прежнем уровне или, по крайней мере, не будут снижаться в соответствии с процентными ставками, нам будет проще рассчитать сделки.
Я думаю, что в ближайшие пару лет конкуренция будет намного выше, но я думаю, что она все равно будет менее конкурентной, чем в конце прошлого цикла. Не обойдется и без проблем, но мы думаем, что будут и возможности.