Улучшение показателей просроченной задолженности способствовало тому, что показатели REIT за первый квартал оказались лучше, чем ожидалось.

Essex raises revenue guidance

В первом квартале Essex Property Trust получил больше, чем ожидалось, просрочек по кредитам. удачливый фотограф с помощью Getty Images.

Парад квартирных рейтингов REIT, показавших лучшие, чем ожидалось, результаты за первый квартал, продолжился в конце апреля, когда базирующаяся в Пало-Альто, Калифорния, компания Essex Property Trust сообщила, что ее основные средства от операционной деятельности превысили ожидания на 0,09 доллара.

“ опережающие показатели были в первую очередь обусловлены более высоким ростом выручки от продажи недвижимости, которая составила 0,06 доллара из запланированных 0,09 долларов”, — заявила финансовый директор Барб Пак в ходе отчета о прибылях и убытках.

Благодаря такому успешному старту компания Essex увеличивает средний показатель роста выручки от продажи аналогичной недвижимости на 55 базисных пунктов до 2,25%. Снижение уровня просроченной задолженности составляет 40 базисных пунктов и, по прогнозам, составит 1,1% от запланированной арендной платы за год. По сути, REIT смог начать взимать арендную плату с квартир с просроченной задолженностью.

Тем не менее, Эссекс не дает рекомендаций в других областях.

“Несмотря на то, что в этом году рост смешанной аренды немного опережает наши ожидания, особенно по продлению, мы не учитывали никаких изменений в наших прогнозах, поскольку хотим продолжить работу в пиковый сезон аренды, когда мы заключаем основную часть наших договоров аренды”, — сказал Пак. сказал.

Вот три вывода из отчета о прибылях и убытках Essex:

Ограниченный рост предложения

Примерно 5% портфеля Essex подвержено технологический сектор. Таким образом, компания ощущает трудности, возникающие в этой отрасли, особенно на рынках Северной Калифорнии. В настоящее время эти фирмы перераспределяют ресурсы на использование возможностей искусственного интеллекта, заявила генеральный директор Анджела Клейман во время телефонного разговора о доходах.“Учитывая это, мы не ожидаем скорого увеличения числа рабочих мест в высокооплачиваемых секторах, которые, как правило, являются ключевым катализатором ускорения спроса на жилье и роста арендной платы”, — сказал Клейман.

Тем не менее, портфель Essex выиграл от относительно небольшой конкуренции в первом квартале, поскольку общее количество разрешений на строительство жилья в процентах от общего объема предложения по-прежнему оставалось значительно ниже 1% на его рынках. 

“Мы видим, что предложение определенно является значительным преимуществом для наших рынков, и это то, о чем мы заявляем уже несколько лет, поскольку нам не нужен большой спрос, чтобы достичь наших целей и иметь здоровый рынок сбыта,- Сказал Клейман.Растущая стоимость владения в условиях повышенных процентных ставок также помогает Эссексу, поскольку средняя цена владения домом на его рынках в 2,5 раза дороже, чем аренда. “Аналогичным образом, доля нашего оборота, связанного с покупкой жилья, снизилась с примерно 12% в прошлом до 5% сегодня”, — сказал Клейман.

Просрочки влияют на арендную плату

В первом квартале смешанные арендные ставки в Эссексе выросли на 2,2%. Однако уровень просроченной задолженности, несмотря на улучшение ситуации, по-прежнему сдерживал экономический рост.“Наши новые арендные ставки снижаются из-за просроченной задолженности в Лос-Анджелесе и Аламеде, [Калифорния], которые составляют примерно 25% от общего портфеля наших магазинов”, — сказал Клейман. “Если бы мы исключили эти два региона, новые арендные ставки были бы на 150 базисных пунктов выше и составили бы 1,6%”.

ПО ЦИФРАМ <таблица>

Категория 1 квартал Изменение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года Выручка $424,2 млн 3,6% Чистый операционный доход $286,4 млн 3,0% Операционные расходы $123,5 млн %5,0 Средства от операций $4,60 21,1% Средняя арендная плата 2 631 доллар США 2,1% Уровень занятости 96,3% -40 бит/с

ИСТОЧНИК: Essex

По состоянию на конец апреля, в Эссексе было 96% заполняемости, поскольку он вступил в самый оживленный сезон аренды в этом году. “Концессии по этому портфелю в среднем занимали всего 3,5 дня”, — сказал Клейман. — И, помимо областей, где ранее наблюдались проблемы с просрочкой платежей, мы видим возможности для повышения арендных ставок по всему нашему портфелю”.

На большинстве рынков Эссекса показатели лучше, чем ожидалось, за одним заметным исключением. 

“Сейчас мы видим, что в Сиэтле и Северной Калифорнии динамика арендной платы немного опережает наш первоначальный прогноз. В Южной Калифорнии в целом все идет по плану, но в Лос-Анджелесе есть проблемы”, — сказал Клейман. 

Без сделок — поворотный момент

В условиях низкого объема сделок Essex обратилась к своей платформе совместных предприятий для стимулирования роста. В первом квартале компания приобрела 49,9% доли партнера в совместном предприятии стоимостью 505 миллионов долларов, состоящем из четырех объектов недвижимости, которое, согласно пресс-релизу, принесет почти 2 миллиона долларов прибыли в результате расширения операций в 2024 году.

“У нас действительно есть значительные возможности для продолжения для приобретения в рамках наших совместных предприятий”, — сказал директор по инвестициям Essex Райлан Бернс в ходе пресс-конференции. “Однако, что мы собираемся сделать, так это попытаться принять наилучшее решение о распределении капитала, которое мы можем принять в любой данный момент времени”.

По словам Бернса, на приобретение активов на Западном побережье по-прежнему требуется “достаточное количество капитала”. “Для хорошо расположенных загородных объектов, которые выходят на рынок, существует небольшая надбавка за дефицит”, — сказал он.

Когда недвижимость все-таки выходит на рынок, конкуренция поддерживает высокие цены. “У нас очень обширный пул участников торгов, как покупателей с привлечением заемных средств, так и покупателей без привлечения заемных средств, и я думаю, что некоторые из наших публичных инвесторов были бы удивлены тем, насколько высоки будут ставки по транзакциям”, — сказал Бернс.

Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, на ваш почтовый ящик каждый будний день.