По словам соучредителя компании Мэтта Шарпа, Hamilton Point Investments недавно купила четыре новых объекта недвижимости в Хьюстоне и готова заключать больше сделок.
Гамильтон Point Investments владеет недвижимостью Strake at Grand Central в Конро, Техас. Разрешение предоставлено Hamilton Point Investments.
Более чем через два года после того, как Федеральная резервная система начала повышать процентные ставки, некоторые инвесторы в недвижимость все еще остаются в стороне, ожидая большей ясности в отношении ценообразования.
Hamilton Point Investments не относится к числу таких компаний. В мае и июне многоквартирный инвестор из Олд-Лайма, штат Коннектикут, приобрел четыре объекта недвижимости в Хьюстоне общей площадью 1174 единицы за 195 миллионов долларов. HPI приобрела недвижимость, построенную в 2022 году, по цене 166 100 долларов за единицу. Мэтт Шарп, соучредитель и управляющий директор HPI, сказал, что два года назад стоимость этих активов составляла бы 210 000 долларов за единицу. По его оценкам, строительство нового многоквартирного дома в Хьюстоне сегодня обошлось бы в 190 000 долларов за дверь.“Прямо сейчас мы покупаем практически на 100% абсолютно новую недвижимость напрямую у застройщиков, которые выходят на рынок в то время, когда мир немного перестроен, и они не достигают своих целей”, — сказал Шарп в интервью Multifamily Dive. “Таким образом, мы можем купить этот материал немного дешевле, чем стоимость его разработки, что является привлекательным”.
В целом, HPI, которая привлекла капитал через брокерско-дилерские сети и сети финансовых консультантов, владеет 2800 подразделениями в Техасе и 11 264 по всей стране. С момента своего основания в 2009 году фирма приобрела 32 000 квартир. Несмотря на то, что компания работает с момента своего основания, Шарп говорит, что сегодняшние цены — лучшие, которые он видел более чем за десять лет.“Для меня это лучшая возможность для покупки с 2010 по 2011 год”, — сказал Шарп. “Есть очень много рынков, и Хьюстон является хорошим примером, где рост населения по—прежнему является экстраординарным, но развитие опережает его”.
В этом видео мы поговорим с Multifamily Dive о текущих условиях покупки, условиях сбора средств и технологии строительства квартир.
Это интервью было отредактировано для краткости и ясности.
МНОГОСЕМЕЙНОЕ ПОГРУЖЕНИЕ: Как долго будет открыто окно для покупок?
МЭТЬЮ ШАРП: Я думаю, что это, безусловно, произойдет до конца этого года. На самом деле мы не слишком зацикливаемся на снижении ставок.
Мы думаем, что ситуация немного стабилизируется, и рынок как бы приспособится к этим процентным ставкам, которые снизятся до пятилетней фиксированной ставки в 5,75%. Два года назад этот показатель составлял 3,75%, а год назад — 6,75%. Но сейчас, безусловно, есть отличный момент для покупки, потому что есть продавцы, которым нужно продавать, особенно в новостройках.
Вы недавно приобрели несколько новых объектов недвижимости. Вы также хотите приобрести старую недвижимость?
Практически все, что мы приобрели за последние 15 лет, было построено 15 лет назад, и мы можем повысить его с «В» до «В-плюс», добавив новые кухонные принадлежности и ванные комнаты, а также приведя в порядок внешний вид. Мы покупали продукты значительно дешевле, чем при замене, и немного модернизировали их. В тот период совершенно новые продукты просто не были выгодной покупкой.
Сейчас, безусловно, есть новые возможности в пищевой цепочке. Но мы просто в восторге от этой возможности с новыми свойствами. Если бы нам пришлось размещать 3 миллиарда долларов в год, мы бы открыли для себя новые возможности. Но то, что мы определенно видим в следующем и в прошедшем году, — это то, к чему мы стремимся.
Как у вас обстояли дела с привлечением средств за последние пару лет?
Интерес к квартирам сохраняется, исходя из общей идеи о том, что арендная плата будет расти, что поможет сохранить ваши денежные потоки на высоком уровне. Этого не произошло бы, если бы у вас были договорные условия о повышении арендной платы в сфере розничной торговли или промышленности. Таким образом, мы наблюдаем хороший спрос, по крайней мере, со стороны наших инвесторов. С каждым фондом, который мы привлекали, у нас появлялись новые инвесторы.
Есть несколько синдикаторов, которые собираются ввести в заблуждение этих инвесторов. Но, как правило, квартиры сейчас пользуются большим спросом. За последние девять месяцев спрос на студенческое жилье также вырос.
Как вы внедряете современные технологии в свои квартиры?
Люди влюбляются в технологии, но квартиры — это очень личный опыт. Это место, где вы живете. Мы обнаружили, что люди действительно хотят, чтобы у них был кто-то, с кем можно было бы обсудить проблемы, особенно связанные с техническим обслуживанием.
Вы же не хотите, чтобы у вас были карточки-ключи от всего. В какой-то момент взаимодействие с людьми становится важным. У наших сотрудников на местах хорошие отношения с жильцами. Поэтому мы не пытались физически вытеснить людей из объектов недвижимости, как это делали государственные агентства недвижимости. До сих пор это сослужило нам хорошую службу.
Используете ли вы программное обеспечение для определения цен?
Мы не привязаны к программному обеспечению для определения цен. Программное обеспечение для определения цен, которое не управляется должным образом, вообще не является программным обеспечением. И мы на самом деле не хотим ограничивать наших арендаторов в доступности.
То, что вы можете получить 12%-ную надбавку, не означает, что вы должны взимать такую плату. Если ситуация на рынке смягчится, люди вспомнят, что вы были единственным объектом недвижимости, который по-настоящему давил на всех.
Мы рады, что у нас есть технологии в качестве основы, но вы должны быть уверены, что принимаете решения, ориентируясь на людей на местах.
Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, на ваш почтовый ящик каждый будний день.