Владелец квартиры № 19 в стране считает, что окно для приобретения недавно построенных объектов открыто.

Harbor Group eyes more buys

В В феврале филиалы Harbor Group International заплатили 132,5 миллиона долларов за многоквартирный дом в Денвере, состоящий из двух активов, включая современные апартаменты Ladora (на фото). Разрешение предоставлено компанией Harbor Group International.

Руководство Harbor Group International собрало одно из крупнейших портфолио квартир в стране, заняв 19-е место в последнем списке 50 лучших владельцев многоквартирных домов, составленном Национальным советом по жилищному строительству.

Владелец и управляющий квартирами из Норфолка, штат Вирджиния, как рассказал Multifamily Dive Исроэль Берг, управляющий директор Harbor Group, который вырос до 54 000 многоквартирных домов, он традиционно “практически не зависит от типа продукта”, а его портфолио включает в себя все — от высотных зданий в Майами до одноэтажной недвижимости на Среднем Западе.

“Мы действительно фокусируемся на имеющихся возможностях, когда рассматриваем инвестиции”, — сказал Берг.В последнее время такая возможность появилась в недавно построенных объектах недвижимости. В прошлом году фирма приобрела два новых проекта в Уэст-Палм-Бич, Флорида: Пайн-Ридж и Локлин-Уэст-Палм. В декабре компания приобрела The Statesman, недавно построенный многоквартирный дом на 336 квартир в северо-восточном пригороде Атланты Камминг, штат Джорджия. В этом году компания продолжила поглощать только что построенные активы, приобретя два новых объекта недвижимости, Ladora Modern и Prospector Modern, в Денвере. 

“Мы считаем, что покупка новых продуктов в хорошо расположенных регионах, где есть очень хорошие фундаментальные показатели … сейчас очень привлекательна”, — сказал Берг. “Это связано как с текущими затратами на замену, так и с тем, какими были пиковые цены на аналогичные винтажные активы или на активы за последние пять-шесть лет”.

Харбор традиционно является крупным инвестором, у него есть несколько портфелей стоимостью почти в 2 миллиарда долларов и несколько несколько портфелей стоимостью 1 миллиард долларов. В 2023 году эти возможности иссякли, но Берг сказал, что в этом году он ожидает небольшого роста. Несмотря на это, фирма готова к переезду.

“Мы пытаемся купить в этом году», — сказал Берг. “Но мы будем дисциплинированно искать возможности”.

Здесь Берг беседует с Multifamily Dive о возможностях для приобретений, конкуренции на рынке и растущем предложении.

Это интервью было отредактировано для краткости и ясности.

ПОГРУЖЕНИЕ в МНОГОСЕМЕЙНУЮ жизнь: Как долго, по вашему мнению, будет оставаться открытым это окно для приобретения?

ИСРОЭЛЬ БЕРГ: Безусловно, в прошлогодних сделках мы определенно выиграли от того, что на рынке стало меньше покупателей. Это было ограниченное время. В некоторых случаях для сделок, которые мы не заключали, у вас была группа участников, и кто-то перебивал наши цены. Но во многих случаях сделка, скорее всего, не состоялась, если мы не смогли достичь определенного уровня, особенно в отношении этих новых активов.

Но теперь ситуация немного изменилась. Я думаю, что на рынок вернулось больше покупателей, особенно из более состоятельного капитала, которые ищут более новый продукт. Таким образом, это окно, похоже, немного сокращается. 

Harbor Group eyes more buys

Разрешение Исроэля Берга предоставлено компанией Harbor Group International, но предложения очень много. Существует множество новых винтажных продуктов, которые нуждаются в продаже. Поэтому мы рады, что у нас появится такая возможность. Вопрос в том, сохранятся ли цены, если вы выведете на рынок новых игроков.

Открылся ли рынок сделок в этом году с приходом новых покупателей?

Я чувствую, что ситуация, безусловно, немного улучшилась. Я каждый год посещаю ежегодную конференцию NMHC, и мне показалось, что люди устали от ожидания. Теперь они пытаются найти подходящие возможности.

Если присмотреться повнимательнее, то можно получить выгоду, если учесть некоторые цены на то, что доступно на рынке сегодня. Поэтому я думаю, что сейчас на рынке определенно больше капитала, чем шесть или 12 месяцев назад.

Являются ли продавцы более мотивированными для заключения сделок на рынке?

Я думаю, что да. Но отчасти это происходит потому, что появляется больше капитала. В процессе работы у вас появляется немного больше уверенности в том, что вы достигнете того, чего вам нужно достичь. Однако все меняется. Несколько недель назад ставки резко подскочили, а затем снова снизились. На самом деле все меняется к лучшему. Сегодня, когда рынок находится на стороне покупателей, если вы продавец, стремящийся продавать, у вас будет рынок, на котором вы сможете продать свой актив.

Внесла ли недавняя сделка AIR с Blackstone ясность в ситуацию на рынке?

Недостаточно подробностей с точки зрения клиринга ставки капитализации, чтобы это действительно могла быть рыночная цена. Но я думаю, что это показывает, что есть определенная убежденность. Возможно, мы достигли определенного уровня во взглядах некоторых людей на ценообразование. И вы не захотите упустить такую возможность, особенно с учетом того, что некоторые из этих крупных групп вернулись.

На каких рынках вы видите потенциал прямо сейчас?

Фундаментальные показатели рынка — это самое важное, на что мы обращаем внимание, и это будет миграция после трудоустройства.

На многих из этих рынков за последние 12 месяцев было зафиксировано рекордное количество поставок. Мы ожидаем этого с помощью нашего андеррайтинга. Мы не игнорируем эту потенциальную нестабильность в течение следующих 12-24 месяцев по мере ввода объектов в эксплуатацию. 

Что касается нас, то мы применяем средне- и долгосрочный подход к этим вопросам и покупаем хорошую недвижимость. В большинстве случаев мы предоставляем им финансирование с фиксированной процентной ставкой, которое поможет преодолеть эти трудности. Кроме того, у нас есть действительно сильный актив в недавно построенном месте, так что у вас не возникнет проблем с капиталом и тому подобного. Итак, это действительно было то подмножество, которое мы искали совсем недавно.

Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, на ваш почтовый ящик каждый будний день.