По словам соучредителя Стивена Кампизи, полностью интегрированный подход фирмы обеспечивает уникальное конкурентное преимущество.
Клубный дом в комплексе под брендом Hillpointe Grand. Hillpointe специализируется на строительстве жилья для жителей, зарабатывающих от 60% до 120% от среднего дохода в регионе. Разрешение предоставлено компанией Hillpointe
За шесть лет, прошедших с момента ее основания, компания Hillpointe стала одним из ведущих застройщиков многоквартирных домов на Юго-востоке США.
Компания Winter Park, базирующаяся во Флориде, заняла пятое место среди крупнейших застройщиков и шестое — среди крупнейших застройщиков национального рейтинга многоквартирного жилья. В этом году Совет занимает второе место в обоих рейтингах.Компания намерена продолжать расти. В прошлом году она приобрела более 450 акров земли для строительства более 4000 квартир по рыночной цене. Эти подразделения расположены в 14 многоквартирных домах и будут продаваться и управляться под брендом фирмы Pointe Grand в Джорджии, Флориде и Южной Каролине. По словам Стивена Кампизи, соучредителя и управляющего партнера, Hillpointe специализируется на предоставлении многоквартирного арендного жилья, доступного для людей, которые зарабатывают от 60% до 120% от среднего дохода в регионе, или от 50 000 до 85 000 долларов в год.
Здесь Кампизи рассказывает Multifamily Dive об интегрированном подходе компании и ее планах на будущее.
Это интервью было отредактировано для краткости и ясности.
ПОГРУЖЕНИЕ в МНОГОСЕМЕЙНУЮ ЖИЗНЬ: Как Хиллпоинт так быстро вырос за последние шесть лет?
СТИВЕН КАМПИЗИ: В целом, наш инвестиционный тезис основан на нашей способности осуществлять инвестиции со значительно меньшими затратами, чем у наших конкурентов, что становится все более важным в нынешних условиях роста цен и затрат на строительство. Наш практический подход к строительству позволяет нам осуществлять строительство со значительной скидкой по сравнению с другими новостройками, и наша общая стоимость часто ниже, чем цена покупки, по которой другие инвестиционные фирмы платят за значительно более старые многоквартирные дома на наших рынках.
Разрешение Стивена Кампизи предоставлено компанией Hillpointe
Мы должны были быть образцовыми в области разработки и предоставления прав на отличные участки, а также лидерами отрасли в области строительства с точки зрения выполнения работ по очень привлекательной цене. С организационной точки зрения мы продолжаем наращивать нашу команду, уделяя особое внимание оперативному андеррайтингу и исполнению обязательств.
Мы считаем, что опыт работы на наших целевых рынках необходим не только для выбора отличных сайтов, но и для успешного продвижения этих сайтов в процессе предварительной разработки. Рынок жилья в настоящее время сталкивается с реальной проблемой, когда речь заходит о наличии доступного жилья. Наличие отличной внутренней команды, сосредоточенной как на выборе участка, так и на предварительной разработке, стало ключевым фактором в развитии нашей организации и выводе на рынок нового доступного жилья.
Какую пользу приносит вам ваш комплексный подход?
Как полностью интегрированная фирма, мы уникальны в строительной сфере нашего бизнеса. По сути, мы создаем качественные многоквартирные дома в садовом стиле класса А по всему Солнечному поясу, и мы можем реализовать эти проекты со значительно меньшими затратами, чем при строительстве других аналогичных объектов.
Наша способность предоставлять услуги с меньшими затратами позволяет нам рассчитывать на приемлемую арендную плату за жилье для персонала и при этом сохранять эффективность наших проектов с финансовой точки зрения. Мы используем модель разработки, которая отличается от аналогичных моделей в нашей отрасли по ряду параметров.
Типовая гостиная в комплексе Hillpointe в Пуэнт Гранд. Разрешение, предоставленное Hillpointe
Во-первых, мы выступаем в качестве разработчика и генерального подрядчика и самостоятельно выполняем большинство сопутствующих работ, что позволяет нам снизить значительную часть встроенных сборов и накладных расходов, которые обычно распределяются между несколькими уровнями подрядчиков в традиционной структуре разработки.
Во-вторых, большинство наших материалов мы получаем напрямую от производителей на оптовой основе. Устраняя посредников в канале сбыта, мы можем значительно снизить стоимость строительных материалов.
В-третьих, мы используем модель виджетов. Мы спроектировали высокоэффективные здания с просторными интерьерами класса А. В квартирах предусмотрены такие элементы класса А, как кварцевые столешницы, бытовая техника из нержавеющей стали и роскошные виниловые полы. Используя наш прототип, мы повторяем каждый проект, а не изобретаем велосипед заново.
Какие факторы препятствуют развитию многоквартирных домов?
Повышенные затраты на строительство и все более жесткие условия на рынках капитала еще больше усложнили планирование многоквартирной застройки для большинства инвесторов. На наших рынках в настоящее время мы видим, что бюджеты конкурентов на строительство трехэтажных многоквартирных домов в садовом стиле составляют от 220 000 до 300 000 долларов за единицу.
В результате большинству застройщиков становится все труднее получать финансирование и осуществлять новое строительство. По оценкам большинства частных источников данных, в 2023 году, начиная с пика этого цикла, снижение объемов строительства многоквартирных домов составило ~50%.
Общественное пространство на территории отеля Pointe Grand, включая уличные грили и наборы для приготовления кукурузных лунок. Разрешение предоставлено Hillpointe
В настоящее время разрабатывается большинство многоквартирных проектов с прогнозируемой доходностью от затрат в диапазоне от 6,0% до 6,5%. По нашему мнению, и все чаще по мнению большинства инвесторов с ограниченной ответственностью, эти проекты просто не имеют смысла.
Мы ожидаем, что до тех пор, пока условия кредитования не будут смягчены, арендная плата не повысится, а затраты на строительство не снизятся (и, скорее всего, не произойдет сочетание этих трех факторов), большинство проектов многоквартирной застройки будут по-прежнему не иметь смысла, и застройщикам будет трудно собрать воедино капитальные вложения.
Какие проблемы вы наблюдаете на своих рынках?
Мы ожидаем, что в краткосрочной перспективе предложение будет оказывать давление на фундаментальные показатели рынка. Рекордные поставки в этом году получили широкую огласку. Мы придерживаемся мнения, что арендная плата во всем мире в первую очередь зависит от спроса и предложения.
Несмотря на то, что мы считаем, что наибольшее давление будет оказываться на предложения в сегменте элитной недвижимости, поскольку крупные поставки осуществляются в высококонцентрированных географических зонах и с высокими ожиданиями арендной платы, мы ожидаем некоторого снижения заполняемости на большинстве рынков в краткосрочной перспективе.
Как выглядит оставшаяся часть 2024 года?
С точки зрения площади в 30 000 футов спрос на квартиры остается исторически устойчивым, но текущая волна предложения опережает этот спрос, и в результате наблюдается временное понижательное давление на фундаментальные показатели. Тематически фундаментальные показатели все еще нормализуются по сравнению с уровнями 2020-2022 годов.
Учитывая значительный объем поставок, запланированный на 2024 год, мы считаем вероятным дальнейшее ухудшение фундаментальных показателей в ближайшей перспективе в условиях высокой конкуренции на рынке. Мы ожидаем, что в течение следующих 18 месяцев арендаторы будут иметь больше возможностей для установления цен, а рост арендной платы продолжит замедляться, поскольку операторы конкурируют за то, чтобы обеспечить себе комфортное проживание.Временный характер текущей волны предложения и, соответственно, долгосрочное недопроизводство жилья в США в значительной степени влияют на наше дальновидное мышление. Мы считаем, что в перспективе 10 лет в США по-прежнему не будет производиться достаточное количество жилья, особенно доступного по цене, для удовлетворения спроса.
Кроме того, учитывая, что для строительства нового жилого комплекса требуется примерно 18 месяцев, проекты многоквартирных домов, которые начнутся в 2024 году, скорее всего, будут сданы в 2025 и 2026 годах при минимальной конкуренции за аренду. Таким образом, мы по-прежнему считаем, что 2024 и 2025 годы будут исключительно удачными для инвестиций.