Когда ставки капитализации в Финиксе упали ниже 3%, генеральный директор Virtú Investments Майк Грин понял, что пришло время переключиться на рынки с более низким предложением.
Kearney Plaza в Портленде, штат Орегон. Разрешение, выданное компанией Virtú Investments
В 2021 году, привело к тому, что инвесторы, инвестирующие в квартиры, устремились в жилые комплексы Sun Belt, такие как Phoenix, и снизили процентные ставки до уровня ниже 3% — ранее непостижимого уровня. В то время Майк Грин, генеральный директор Virtú Investments, решил, что с него хватит. Калифорнийская многосемейная инвестиционная компания Larkspur, которая привлекает состоятельных частных лиц для приобретения акций, решила продать свои активы в Солнечном поясе и инвестировать на Западном побережье — районе, из которого в то время бежали инвесторы.
“Мы больше других были обеспокоены тем, смогут ли Sun Belt markets из года в год поглощать от 7% до 12% их существующих запасов”, — сказал Грин в интервью Multifamily Dive.
В процессе перебалансировки портфеля количество единиц Virtú сократилось. Но качество активов компании улучшилось. “Мы отказались от многих низкокачественных продуктов в Солнечном поясе и вернулись в Кремниевую долину, где за единицу продукции платят от 500 000 до 600 000 долларов”, — сказал Грин.
В то время как Virtú Investments контролировала целых 6000 объектов недвижимости, сейчас ей принадлежит примерно 3000, и еще больше находится в стадии разработки.
Недавно Virtú приобрела недвижимость у мировых инвестиционных и банковских гигантов JP Morgan в Портленде, штат Орегон, и UBS в Сан-Диего. Поскольку учреждения в основном не участвуют в процессе приобретения, фирма видит возможности для совершения покупок.
“Институциональные продавцы, которые продают, чтобы погасить долги в своих открытых фондах, не находят других покупателей, кроме семейных офисов с высоким уровнем дохода”, — сказал Грин. “Эти покупатели более терпеливы и готовы к долгосрочным сделкам”.
Здесь Грин обсуждает с Multifamily Dive новые предложения, политические риски в Калифорнии и объем продаж.
Это интервью было отредактировано для краткости и ясности.
ПОГРУЖЕНИЕ в МНОГОСЕМЕЙНУЮ ЖИЗНЬ: Как вы различаете рынки, которые могут поглотить новое предложение, и те, которые не могут?
МАЙК ГРИН: Когда рынок достигает определенных размеров, как, например, в Далласе, он становится настолько большим и разветвленным, что даже когда вы поставляете много единиц, вы поставляете только 2-3% от общего объема предложения, и у вас есть зайти гораздо дальше.Особенность Остина, Финикса и Нэшвилла в том, что их предложение реагирует на спрос очень быстро, а его масштабы могут быть очень значительными. Мы очень внимательно следим за реакцией предложения и тем, насколько изменчивой она может быть.
Я живу в Калифорнии и всю свою жизнь инвестировал по всему Западному побережью. Я видел, что мы не можем удовлетворить спрос так же хорошо, как и предложение. Это создает такие сиюминутные возможности — даже когда мы наблюдаем скромный спрос по сравнению с тем, что сейчас наблюдается в Финиксе, Нэшвилле или Остине, — где мы все еще можем добиться значительного органического роста арендной платы.
Как вы страховали активы в Калифорнии, учитывая политические риски, такие как контроль за арендной платой?
Это сложно. Мы работаем на рынках, где существует контроль за арендной платой. Мы не играем в центре Сан-Франциско. У нас нет собственных клубов в районе залива Сан-Франциско, но у нас есть свои в Беркли, где царит либеральная атмосфера. Мы считаем, что политический риск, как правило, несколько завышен.
Разрешение Майка Грина предоставлено компанией Virtú Investments
Сейчас вы слышите о контроле за арендной платой в таких местах, как Флорида и Миннеаполис. Это места, где цены на товары не установлены, и они могут быстро измениться. В Калифорнии, по крайней мере, в какой-то степени есть условия, с которыми нам уже приходилось сталкиваться.
Какие еще рынки вам нравятся?
Основные городские районы пугали нас после COVID. Было трудно сказать, работают ли они на дому и как они собираются решать проблему бездомных. Это реальная проблема для бизнеса. Нас беспокоили городские рынки.
Поэтому мы предпочитали жить в пригороде. Например, мы были бы не в самом Лос-Анджелесе. Мы были бы в округе Ориндж. Мы были бы не в самом Сиэтле. Мы были в Ист-Сайде и в Бельвью. В районе залива мы были в Силиконовой долине.
Наблюдаете ли вы улучшения на рынках Западного побережья, пострадавших от пандемии?
Чистая операционная прибыль выросла на 3,5% в прошлом году, и в этом году она находится на той же траектории. Мы наблюдаем значительный рост. Это проявляется в цифрах в районе Сан-Хосе, который действительно стремительно растет. Bellevue активно развивается. Мы начинаем замечать некоторое оживление в Сиэтле и даже в центре Сан-Франциско.
Объем продаж также увеличивается?
Мы видим, что объемы продаж в некоторых из этих мест начинают увеличиваться. Сейчас у нас контракт на 500 миллионов долларов. Итак, мы собираемся закрыть этот конвейер до конца сентября, и мы увидим больше людей на этих аукционах.
Многие люди долгое время оставались в стороне. На некоторых рынках Западного побережья рост арендной платы невелик, но он был отрицательным. На некоторых рынках с высоким спросом они борются с низкой заполняемостью и ростом арендной платы только потому, что сталкиваются с большим сокращением предложения.
Ожидаете ли вы увидеть больше проблем на рынке?
На данный момент реальных проблем меньше. У меня есть подозрение, что, поскольку я проходил через это пару раз, особенно в период «продли и притворись», что эти кредиторы усвоили мышечную память. Они отрабатывают кредиты и снимают еще немного денег.
Очевидно, вы видели, как несколько человек, которые объединялись в синдикаты, забирали свои активы обратно у кредиторов. Эти активы еще не вышли на фондовый рынок. Они возвращаются к mezz-кредиторам и другим кредиторам.
Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, на ваш почтовый ящик каждый будний день.
Рекомендуемое чтение
- Партнеры Wood больше не используют возможности, предоставляемые Лесли Шейвером на Западном побережье. • 25 июля 2024 г.