Предприниматель Зейн Джаффер говорит, что чрезмерное внимание к внебиржевой прибыли, прежде всего, может привести к проблемам.
The Lofts на Бродвее в Айдахо-Фоллс, штат Айдахо. Собственность принадлежит Blue Field Capital. Разрешение предоставлено Blue Field Capital.
Для людей, которые заработали деньги в сфере высоких технологий, апартаменты могут показаться надежным убежищем. Но Зейн Джаффер, партнер мультисемейной инвестиционной компании Blue Field Capital, базирующейся в Мидвейле, штат Юта, и владелец семейного офиса Zain Ventures, предупреждает:: Не все сделки с мультисемейными компаниями сопряжены с одинаковым риском, и погоня за сделкой только ради прогнозируемой доходности может привести к проблемам.
“Я знаю многих специалистов в области технологий, которые хотели отказаться от инвестиций за пределами сферы технологий, полагая, что недвижимость очень безопасна”, — сказал Джаффер в интервью Multifamily Dive. Однако из-за того, что некоторые синдикаторы обещали простые способы заработка, а сделки заключались быстро при неустойчивых ценах, новые инвесторы из технологического сектора в конечном итоге оказались в затруднительном положении. “Я помню, что каждый раз, когда я видел сделку, количество подписчиков на нее мгновенно превышало предложение”, — сказал Джеффер. “Итак, как потенциальный инвестор, вы начинаете уставать от проигрышных сделок. Затем вы думаете: «Ну, я встречаюсь со своими друзьями-технологами на коктейльной вечеринке, и они все хвастаются тем, что одна сделка, которую они купили полгода назад, снова продается, и они получают отличную прибыль». Это вызывает у вас жадность. Это заставляет вас отказаться от должной осмотрительности”.
Джаффер обнаружил, что технологические инвесторы, которые не переживали предыдущих взлетов и падений на рынке недвижимости, похоже, стремятся к максимальной внутренней норме доходности, не всегда заботясь о долгосрочной жизнеспособности актива, который они приобретают.покупаете или другие важные показатели’ такие как возраст и местоположение. “Многое из этого — недавно отчеканенные деньги, и я сам говорю об этом”, — сказал Джеффер. “Я заработал свои деньги в 2019 году, поэтому сам не прошел через все эти циклы”.
Джаффер, который продал платформу мобильной рекламы Vungle компании Blackstone за 780 миллионов долларов в 2019 году, сказал, что он был вынужден стремиться к максимально возможному IRR, потому что на самом деле он этого не делал. знал, как оценивать сделки, пока много позже не стал партнером Blue Field Capital.
“Когда вам трудно различать разных управляющих фондами, вы начинаете фокусироваться только на текущих цифрах и исторических показателях, которые также предоставляются, и именно тогда начинают допускаться ошибки, особенно с технологическими инвесторами — теми новыми деньгами,- Сказал Джеффер.Здесь Джаффер рассказывает Multifamily Dive о стремлении инвесторов к ВНД, привлекательности сделок с низкой доходностью и проблемах в мире синдикаторов.
Это интервью было отредактировано для краткости и ясности.
ПОГРУЖЕНИЕ в МНОГОСЕМЕЙНУЮ жизнь: Как бурный рынок недвижимости с 2020 года влияет на отношение инвесторов?
ЗЕЙН ДЖАФФЕР: Когда LP инвестировали в сделки с недвижимостью в период с 2019 по 2021 год, они задавались вопросом: «Какова ВНД по этим инвестициям?’ Пару лет назад времена были настолько благоприятными, что почти каждая сделка приносила большую прибыль или количество подписчиков быстро превышало предложение. Поэтому должная осмотрительность часто проводилась в спешке или не учитывалась.
Кроме того, на рынок хлынул поток синдикаторов, что означало, что многие сделки низкого качества финансировались тогда, когда этого не следовало делать.
Времена изменились, и отрасль забыла о том, что нужно изменить ожидания инвесторов, особенно в связи с повышением процентных ставок. Таким образом, инвесторы теперь еще больше сосредоточены на достижении более высокой доходности по займам, чтобы компенсировать более высокие затраты по займам. Важно понимать, что ВНД зависит от типа приобретаемого вами актива, включая местоположение и возраст объекта недвижимости.
Как вы меняете это мышление среди LP?
Нам часто задают этот вопрос в Blue Field Capital. Когда мы заключаем сделку с LPS, нам часто задают вопрос: «Какова ВНД?» Мы должны объяснить, что ВНД может быть ниже, чем они привыкли видеть, но это на сильном рынке. Например, это сделка класса «А», и она недавно построена, рядом с ней есть хорошие магазины. Очевидно, что у этой сделки должна быть более низкая ВНД, поскольку она сопряжена с гораздо меньшим риском, но это надежный актив.
Сыграли ли управляющие фондами какую-то роль в этом переизбытке?
Был период, когда мы предлагали по 100 сделок подряд, но каждый раз получали отказ. Мы часто удивлялись тому, сколько платили другие группы.
Разрешение Zain Jaffer предоставлено Zain Ventures
Я думаю, что многие управляющие фондами потеряли дисциплину на этом пути, потому что, если они не активно покупали недвижимость, они не получали вознаграждения. Я видел, как другие группы заключали ужасные сделки. Они просто заставляли электронную таблицу работать. Все, что им нужно было сделать, это изменить несколько переменных в электронной таблице: “Давайте добавим нереалистичный рост арендной платы. Давайте предположим, что затраты будут ниже, а предельные ставки снизятся”.
Я имею в виду, что это путь к катастрофе. На бумаге вы можете получить доходность в 20 или 30 лет, но это проблема, если у них есть стимул часто использовать доллары.
Вызвало ли у вас проблемы стремление к максимальной доходности?
Через мой семейный офис и до прихода в Blue Field Capital — да, безусловно. Я начал гоняться за сделками с более высокой доходностью, и в конце концов, когда рынок отвернулся от меня, у меня осталось много объектов недвижимости, которые предполагали высокую доходность, но в основном это были активы класса С на третичных рынках, которые оказались неэффективными. Я продал большую часть своей недвижимости, некоторые из них с большими убытками, но я хотел избавиться от этой части своего портфеля.
Если бы я изначально задумывался о тщательном формировании диверсифицированного портфеля с различными профилями риска, я бы намного успешнее осуществлял прямые инвестиции в Zain Ventures.
Снизили ли проблемы с синдикаторами интерес инвесторов к апартаментам?
Некоторые продавцы пластинок прогорают, и тогда они просто начинают считать, что «недвижимость — это не для меня, недвижимости нет места в моем портфолио». К сожалению, если вы инвестируете в 10 управляющих фондами недвижимости, один или двое из них могут использовать тот же подход, что и синдикаторы, и это негативно скажется на всей вашей чистой прибыли по вашему портфелю недвижимости.
Некоторые из них находятся под угрозой, а отдачи от других недостаточно, чтобы компенсировать это. Так что было много плохих актеров. Я сам сталкивался с плохим актером.
До того, как я присоединился к Blue Field Capital, у меня был синдикатор, с которым я сотрудничал, и этот синдикатор сильно переплатил за активы. Мы выяснили, что они также присвоили деньги, поэтому мой семейный офис завладел недвижимостью и продал ее.
Нам было сложно продать эти активы из-за их состояния и текущей рыночной конъюнктуры. Мы несем огромные убытки по этим активам, что стало результатом недостаточной проверки и чрезмерного внимания к высоким показателям прибыли.
Множество плохих людей предлагают быстрые и легкие способы заработать деньги, и они обещают вам весь мир. Загляните за рамки IRR.
Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, на ваш почтовый ящик каждый будний день.