Восемь из 13 основных мер, связанных с жильем, были одобрены в ходе выборов на этой неделе.
В этом году в день выборов было принято решение о нескольких мерах, связанных с жильем. adamkaz/iStock/Getty Images Plus через Getty Images
5 ноября избиратели решили не только судьбу следующего президента, но и судьбу более десятка инициатив, изменяющих жилищное законодательство штата и местное законодательство о жилье. Главным из них было калифорнийское предложение № 33, которое, по данным правительства штата, не прошло с перевесом более чем в 1 миллион голосов. Из всех избирательных мер, связанных с жильем, предложение № 33 привлекло наибольшее внимание средств массовой информации и имело самый широкий потенциал для воздействия на индустрию многоквартирных домов.
5 ноября избиратели одобрили восемь из 13 мер, принятых в ходе голосования на уровне штатов и местных органов власти, связанных с жильем, в том числе новые процедуры контроля за арендной платой в Беркли, Калифорния, и отмену принудительного выселения и стабилизацию арендной платы в Фэрфаксе, Калифорния. Избиратели Хобокена, штат Нью-Джерси, также отклонили постановление, которое позволяло бы арендодателям повышать арендную плату за квартиры, контролируемые арендной платой, выше предыдущего предела, когда они освобождались.
Читайте далее о результатах голосования по жилищным вопросам, которое проводилось по всей стране. Обратите внимание, что все результаты являются неофициальными до тех пор, пока они не будут подтверждены.
Предложение 33
По состоянию на утро 6 ноября, за него проголосовали 52% от общего числа проголосовавших, и более 5 680 000 человек проголосовали «против» и более 3 540 000 человек «за», или 61,6% против 38,4%..
В случае одобрения законопроект № 33 отменил бы Закон Коста-Хокинса об аренде жилья, сняв ограничения Калифорнии на контроль за арендной платой в местных юрисдикциях. Согласно закону Коста-Хокинса, контроль за арендной платой не может применяться к жилью на одну семью или к любому жилью, построенному 1 февраля 1995 года или после этой даты, согласно Калифорнийскому офису законодательного аналитика, беспартийному консультанту по финансовым вопросам и политике законодательного собрания штата. Местные законы также не могут диктовать, сколько арендодатели могут взимать с арендаторов при первом въезде — они могут только ограничить повышение арендной платы для существующих арендаторов.В октябре в Сан-Франциско был принят новый закон о контроле за арендной платой, который должен был вступить в силу, если пройдет пункт 33, в соответствии со стандартом Сан-Франциско. Любые населенные пункты, где на момент принятия закона Коста-Хокинса в 1995 году действовал контроль за арендной платой, не могли распространить его на жилье, построенное после существующего лимита — 1979 года, как в случае с Сан-Франциско. Новый закон продлил бы предельный срок для города до 1994 года с поправками, внесенными в ноябре 2024 года в первоначальном предложении.
Местные меры
Помимо пункта 33, пять местных мер по проведению голосования были направлены на изменение деятельности многоквартирных домов и непосредственно отношений между арендодателем и арендаторшей.
- ПРОЙДЕНО — Беркли, Калифорния, Мера BB. Город будет использовать существующие доходы для финансирования сохранения жилья и предотвращения бездомности, отменит некоторые льготы по контролю за арендной платой и регистрации, разрешит ассоциации арендаторов и потребует от владельцев встречаться с ними, изменит определенные условия выселения, отменит приостановку контроля за арендной платой в период высокой вакантности, ограничит способы взимания платы с арендаторов за коммунальные услуги и ограничит максимальную арендную плату. увеличить до 5%.
- НЕ ПРОЙДЕНО — Беркли, показатель CC. В случае принятия закона город использовал бы имеющиеся доходы для создания фонда арендных платежей владельцам недвижимости, расширения льгот по контролю за арендной платой, создания ассоциаций арендаторов, изменения определенных условий выселения, лишения городского совета по арендной плате определенных полномочий и повышения максимального повышения арендной платы с 7% до 7,1%. Эта мера вступала в противоречие с мерой BB — если бы обе были приняты, та, которая набрала больше голосов, стала бы законом.
- ПРИНЯТО — В Фэрфаксе, Калифорния, Мера I. Отменяет городской закон о принудительном выселении и стабилизации арендной платы, заменяя его законом штата и прежним городским кодексом.
- НЕ ПРОЙДЕН — Сан-Ансельмо, Калифорния, Мера O. Это потребовало бы от владельцев недвижимости из трех и более единиц предоставлять более длительные уведомления, льготы при переезде и право на возвращение при расторжении договора аренды без каких-либо нарушений, а также оплачивать временное перемещение.
- НЕ ПРИНЯТО — Хобокен, Нью-Джерси, вопрос для голосования — Действующие законы о контроле за арендной платой в Хобокен ограничивает повышение арендной платы 5% или индексом потребительских цен, в зависимости от того, что больше. Однако, если квартира была занята в течение трех или более лет, а затем освободилась, арендодатель может увеличить арендную плату до 25%. В случае принятия этот вопрос для голосования позволил бы арендодателям повысить арендную плату за вновь освобождающиеся квартиры с регулируемой арендной платой до рыночных ставок без ограничений, независимо от срока предыдущей аренды, при условии, что арендодатель внес бы взнос в размере 2500 долларов в Целевой фонд доступного жилья Хобокена. Арендная плата за жилые помещения будет по-прежнему контролироваться, и ее увеличение будет ограничено, пока они заняты.
Доступное жилье
Две меры, принятые в масштабах штата, касались финансирования или одобрения строительства доступного жилья. Они являются:
НЕ ПРИНЯТО — Калифорнийское предложение № 5, которое внесло бы поправки в конституцию штата, чтобы снизить требование о получении большинства голосов с 66,67% до 55% для местных выборов, связанных с выпуском облигаций для строительства доступного и государственного жилья. Это оказало бы огромное влияние на будущие местные выборы, которые одобрят финансирование доступного жилья.ПРИНЯТ — Вопрос № 3 от штата Род-Айленд, в котором избирателям предлагалось выделить 120 миллионов долларов в виде облигаций на приобретение жилья, развитие и инфраструктуру, в том числе 80 миллионов долларов на строительство доступного жилья.
Принятые в ходе местного голосования меры по обеспечению доступным жильем включают:
- ПРИНЯТЫ — Балтимор, вопрос A. Позволяет городу занять до 20 миллионов долларов для реализации своей программы по обеспечению доступным жильем. ПРИНЯТ закон о жилищных облигациях в Шарлотте, Северная Каролина. Учрежден облигационный заем на доступное жилье стоимостью 100 миллионов долларов, финансируемый за счет увеличения городских налогов на недвижимость.
- ПРИНЯТ — округ Лос—Анджелес отменил налог «Мера Н» — налог с продаж в размере четверти цента, срок действия которого истекал в 2027 году, — и заменил его налогом с продаж в размере половины цента, в частности, для поддержки доступного жилья.
- ПРИНЯТО — Оровилл, Калифорния, Мера N. Разрешение на строительство 18-квартирного жилья с низким доходом.
- ПРИНЯТО — Сан-Франциско, согласно предложению G., ежегодно выделяется не менее 8,25 миллионов долларов на выплату субсидий на аренду доступного жилья для людей с крайне низким уровнем дохода.