Новое предложение и уход неплатежеспособных арендаторов стали препятствиями для базирующейся в Хьюстоне REIT в третьем квартале.
franckreporter через Getty Images
Для компании Camden, базирующейся в Хьюстоне, сохраняющиеся проблемы с поставками и мораторием на выселение стали препятствием в третьем квартале, когда REIT снизило прогноз по выручке одного магазина на 2024 год на 20 базисных пунктов.
“Камден назвал новые предложения на некоторых ключевых рынках Sun Belt (Остин), а также новые ”запасы» в результате выселения неплатежеспособных арендаторов (Атланта, Лос-Анджелес) в качестве основных причин», — написал Хендел Сен-Жюст, управляющий директор REITs для инвестиционный банк Mizuho Securities опубликовал аналитическую записку ранее в этом месяце.
Как и в других REIT, в третьем и четвертом кварталах в Кэмдене наблюдалось снижение ставок на новые и возобновляемые арендные ставки, поскольку в холодное время года приоритетное внимание уделялось заполняемости. По данным St. Juste, смешанный рост арендных ставок в Камдене снизился с 1,2% в июле до -0,8% в октябре.“То, что вы увидели в третьем квартале, безусловно, способствовало увеличению занятости, и вы видите, что это влияние распространяется и на четвертый квартал”, — сказал финансовый директор Camden Алекс Джессетт в ходе отчета о доходах за третий квартал ранее в этом месяце.
Тем не менее, Камден вырос благодаря сильному поглощению, достигнув максимума, который был побит только один раз — в 2021 году — за последние 20 лет.
“Миграция на рынки Camden растет быстрее, чем в США … и все меньше потребителей [выбирают] домовладение”, — сказал генеральный директор Camden Рик Кампо во время телефонного разговора о доходах. “Аренда квартир по-прежнему более доступна, чем покупка жилья”.
Спрос на Западном побережье снижается
Что касается доходов от недвижимости, Южная Калифорния; Вашингтон, округ Колумбия.; Юго—Восточная Флорида; Денвер и Хьюстон лидировали в третьем квартале с ростом выручки в диапазоне от 1% до 5%, что выше среднего показателя по портфелю в 0,6%. Эти станции метро также показали лучшие результаты во втором квартале.
Однако, по словам Кампо, в Лос-Анджелесе в Камдене возникли проблемы, связанные с правонарушениями, связанными с выселениями, и спросом, поскольку с февраля 2020 года метро потеряло 16 000 рабочих мест. По его словам, за тот же период времени Сан-Франциско потерял 50 000 рабочих мест.“Даже при том, что у вас низкое предложение на этих рынках, а их доходы растут немного быстрее, чем на рынках сбыта, они в основном растут только потому, что с самого начала сильно упали”, — сказал Кампо. “Таким образом, у них была большая дыра, из которой можно было выбраться. И реальная проблема здесь — спрос. И в долгосрочной перспективе я не вижу кардинальных изменений”.
Для сравнения, в Далласе с февраля 2020 года было создано 467 000 рабочих мест, а в Хьюстоне — 268 000. Тем не менее, Camden хотел бы снизить свою активность в Хьюстоне, как и в Вашингтоне, округ Колумбия. Когда экономика его родного города страдает, страдает и цена акций REIT.
“Мы были связаны с Хьюстоном», — сказал Джессетт. “Когда цены на нефть падают, люди… либо покупают, либо продают Камден, ориентируясь на Техас и цены на нефть, и это было проблемой на протяжении многих лет”.
Четвертый квартал и последующие периоды
“Имейте в виду, что в начале года мы думали, что к середине… выручка вырастет на 1,5%, и мы находимся в пределах 20 базисных пунктов от наших первоначальных прогнозов, несмотря на рекордный уровень предложения. Так что мы очень довольны тем, как проработали этот год”, — сказал Джессетт.
ПО ЦИФРАМ <таблица>
ИСТОЧНИК: Camden
В октябре эффективные ставки новой аренды в Camden снизились на 4,4%, а эффективные ставки продления выросли на 3,4%. “Когда дело доходит до ноября и декабря, продлений договоров аренды становится больше, чем новых”, — сказал Джессетт. “И поэтому соотношение рабочих мест немного меняется”.
В 2025 году Кампо, ссылаясь на данные консалтинговой фирмы Witten Advisors, базирующейся в Далласе, ожидает, что число рабочих мест на рынках Камдена увеличится примерно на 440 000 человек. Однако новая конкуренция по-прежнему будет оставаться проблемой.
“Что касается предложения, 25-й год будет во многом похож на 24-й на большинстве [наших] рынков с точки зрения новых поставок”, — сказал Кампо. “Таким образом, динамика спроса и предложения в 2025 году будет выглядеть примерно так же, как и в 2024 году”.
Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья будет приходить в ваш почтовый ящик каждый будний день.