Хотя предложение остается проблемой, спрос на рынках REIT остается стабильным.
В первом квартале в Кэмдене наблюдалось улучшение ситуации с безнадежными долгами и расходами на страхование, но предложение на рынках по-прежнему остается проблемой. rabbit75_ist/iStock/Getty Images Plus через Getty Images
В целом, условия работы в портфеле Camden Property Trust в первом квартале соответствовали ожиданиям руководства. Однако не обошлось и без приятных сюрпризов.
“Наши показатели по недвижимости в первом квартале 2024 года оказались лучше, чем ожидалось, в первую очередь из-за снижения уровня безнадежных долгов и благоприятных тенденций в области страхования и налогов на недвижимость”, — сказал президент Camden Кит Оден (Keith Oden) в ходе отчета REIT за 1 квартал, опубликованного ранее в этом месяце.
В первом квартале в бюджете Кэмдена было заложено 120 базисных пунктов безнадежных долгов, но эта цифра выросла до 80 базисных пунктов. Все муниципалитеты, в которых работает Кэмден, теперь разрешают REIT обеспечивать соблюдение договоров аренды, что увеличило их число.“Некоторые арендаторы-нарушители действительно погасили просроченные платежи”, — сказал финансовый директор Алекс Джессетт во время телефонного разговора о доходах. “Но чаще всего мы просто получали выгоду от возвращения нашей недвижимости и возможности заключить договор аренды с резидентом, который соблюдает условия договора аренды”.
В конечном итоге Camden надеется вернуться к уровню безнадежных долгов в 50 базисных пунктов, что является средним показателем за год. последние 30 лет. Вот еще три вывода из отчета REIT о звонках и доходах:
Арендные ставки
В то время как управляющая команда Кэмдена была рада выселить из своих зданий жильцов-нарушителей, те, кто отъезды действительно оказывали давление на заполняемость. В объектах, занятых менее чем на 95%, компания снизила арендные ставки, стремясь максимально повысить ценовую политику в преддверии пикового сезона аренды.“В результате этого изменения в течение квартала у нас наблюдался рост заполняемости, но это было полностью компенсировано снижением арендных ставок”, — сказал Джессетт.В первом квартале заполняемость Camden составила 95%. Количество новых договоров аренды сократилось на 4,1%, а количество продлений выросло на 3,4%, при смешанном показателе минус 0,9%. “Мы восстановили заполняемость в режиме реального времени, как и хотели”, — сказал Оден. “И следующий шаг — это повышение арендной платы”.
Большая часть показателей Camden зависит от показателей в Хьюстоне и Вашингтоне, округ Колумбия, на которые приходится 25% от общего числа объектов недвижимости, предлагаемых в одном магазине.“Я, безусловно, рад видеть сравнительную ценовую политику, которой мы располагаем в Вашингтоне и Хьюстоне”, — сказал Оден. “Эти два рынка действительно важны для нас”.
Проблемы с поставками
Хотя Хьюстон и Вашингтон составляют значительную часть портфеля Camden, REIT также владеет активами в на некоторых рынках Солнечного пояса наблюдаются значительные объемы поставок.
“Мы достигли 30-летнего максимума постоянных поставок, и, да, на данный момент это ограничивает рост арендной платы на большинстве рынков”, — сказал генеральный директор Рик Кампо в ходе пресс-конференции. “Хорошей новостью является то, что рынок быстро приспосабливается к ажиотажу вокруг низких ставок аренды после COVID”.
Кампо ожидает, что к 2025 году количество квартир в стране начнет снижаться до чуть более 200 000. Он сказал, что эти поставки, скорее всего, будут осуществляться за счет недвижимости, использующей налоговые льготы и другие формы государственной поддержки. “Новые поставки должны достичь пика в 2024 году, за которым последует снижение на 31% в 2025 году и на 50% в 2026 году, что станет 13-летним минимумом поставок”, — сказал он.
Разрешение на использование Ric Campo предоставлено Camden Property Trust
По словам Кампо, начало строительства может быть непростым, но приобретение более 100 000 квартир по всей стране в первом квартале помогает владельцам квартир. Рост численности населения и рабочих мест в районах метро, где Camden владеет недвижимостью, повышает заполняемость REIT.
“Рост занятости был устойчивым на всех наших рынках, за исключением Лос-Анджелеса, который продолжает испытывать трудности”, — сказал Кампо. “Доступность жилья продолжает улучшаться, поскольку рост заработной платы жителей за последние 17 месяцев превысил 5%, в то время как арендная плата оставалась относительно неизменной”.
Расходы снижаются
Улучшение ситуации с проблемными долгами было не единственным фактором, который способствовал росту показателей Camden в первом квартале. REIT увеличил расходы за счет снижения основных страховых выплат и налогов на недвижимость.
В результате Camden снизил прогноз по расходам на весь год с 4,5% до 3,25%, исходя из предположения о более низких, чем ожидалось, налогах на страхование и недвижимость. “В дополнение к снижению страховых выплат в первом квартале, мы только что завершили очень успешное продление срока действия страховки, и теперь мы ожидаем, что страховка будет оставаться неизменной в течение года”, — сказал Джессетт.Первоначально Camden прогнозировала, что налоги на недвижимость, составляющие 36% от общих операционных расходов, увеличатся на 3% в 2024 году. “С тех пор мы получили очень благоприятные налоговые оценки, особенно в Хьюстоне, и теперь мы предполагаем увеличение налога на недвижимость на 1,5% в годовом исчислении”, — сказал Джессетт.
ПО ЦИФРАМ <таблица>
ИСТОЧНИК: Camden
Однако в Камдене некоторые расходы вырастут больше, чем ожидалось. “Эти положительные изменения в расходах частично компенсируются повышением заработной платы, частично связанным с повышением мотивации к работе и более высокими затратами на маркетинг, связанными с более высокими затратами на поисковую оптимизацию”, — сказал Джессетт.
Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, на ваш почтовый ящик каждый будний день.