По словам участников недавней конференции, индустрия многоквартирных домов сталкивается с повышенным вниманием со стороны судов, Конгресса и Белого дома.
Внешний вид Капитолия США 11 июня 2024 года в Вашингтоне, округ Колумбия. Вступило в силу законодательство штата и федеральное законодательство, регулирующее отношения между арендодателями и арендаторами. по словам участников дискуссии, в этом году рынок квартир находится на пике популярности. Джемаль Графиня через Getty Images
Ряд важных проблем, затрагивающих индустрию многоквартирных домов, включая контроль за арендной платой, сборы и антимонопольные вопросы, за последний год стали предметом все большего внимания со стороны юридических и законодательных органов, сообщили участники дискуссии на конференции Национальной ассоциации многоквартирных домов Apartmentalize в Филадельфии в начале этого месяца.“Индустрия не испытывает особой любви”, — сказала Айиша Беверли, главный юрисконсульт Национальной ассоциации квартирных компаний.В 2020 и 2021 годах количество судебных разбирательств, связанных с многосемейными отношениями, резко сократилось по сравнению с 2019 годом — с более чем 425 000 до менее чем 250 000 из-за карантина из-за COVID-19, который затронул суды по всей стране. Однако в последние годы их число возросло, и к настоящему времени в 2024 году было подано более 100 000 исков. По данным NAA, Флорида лидирует в стране по многосемейным искам в судах штата, за ней следуют Джорджия и Вирджиния.
Хотя большинство этих дел связаны с выселениями, выдворяемыми лицами или незаконным содержанием под стражей, некоторые из них имеют далеко идущие последствия в зависимости от их окончательных решений. В Верховном суде были рассмотрены и отклонены два отдельных судебных иска, связанных с законами Нью—Йорка о контроле за арендной платой — один из них касался трудностей, связанных с ограничениями на арендную плату, другой — трудностей с переоформлением квартиры для личного пользования. Однако Беверли отметила, что судья Кларенс Томас заявил, что конституционность контроля за арендной платой в Нью-Йорке “должна быть рассмотрена в соответствующем будущем деле”.
Федеральные перспективы
В отношении с точки зрения регулирования, NAA по-прежнему сосредоточено на трех федеральных законах, касающихся многосемейности:
- S. 3755/H.R. 802, “Законе о соблюдении жилищного законодательства штата”, который отменяет Закон CARES — требование о том, что поставщики жилья должны предоставить 30 дней на рассмотрение этого вопроса.- уведомление о выселении.
- S. 1688/H.R. 3507, “Закон о даче на моем заднем дворе”, направлен на устранение местных барьеров для жилищного строительства.
- S. 32/HR. 4606, “Закон о выборе доступного жилья”, который внесет изменения в раздел 8 программы, чтобы стимулировать участие арендодателей.
Помимо этого, как государственное, так и федеральное законодательство, касающееся отношений между арендодателем и арендаторшей, активно развивается с тех пор, как администрация Байдена обнародовала свой Билль о правах арендаторов, и эта тенденция сохранится до 2024 года, по словам Николь Упано, помощника вице-президента по жилищной политике и вопросы регулирования в NAA. “Ожидайте, что беспрецедентная активность регулирующих органов продолжится в преддверии выборов”, — сказал присутствующим Упано.
Другие проблемы
Антимонопольные вопросы также являются недавней и растущей юридической проблемой в сфере многосемейных операций. Хотя в презентации не назывались конкретные случаи, арендаторы и генеральные прокуроры подали более 30 исков против Yardi, RealPage и различных поставщиков услуг для многоквартирных домов в суды штатов и федеральные суды с конца 2022 года, утверждая, что программное обеспечение для установления цен, которое компании предоставляют или используют, позволяет конкурентам вступать в сговор при установлении цен на аренду. Поставщики программного обеспечения также являются объектами уголовного расследования, проводимого Министерством юстиции и генеральным прокурором штата. Беверли призвала участников разработать антимонопольную программу в своих компаниях, если они еще этого не сделали, и обратиться к опытному консультанту по антимонопольным вопросам, чтобы проанализировать существующую практику. Она также отметила, что Федеральная торговая комиссия опубликовала руководство по использованию алгоритмов в жилищной сфере. Предложенное FTC правило о нежелательных сборах также все еще в силе, и 19 генеральных прокуроров направили письма с комментариями в поддержку этого правила. В Конгрессе активно принимаются два законопроекта — Закон о предотвращении алгоритмического сговора от 2024 года и Закон о предотвращении алгоритмического содействия картелям по аренде жилья от 2024 года — направленные на решение антимонопольных проблем путем регулирования использования программного обеспечения для управления доходами. Другой закон, известный как “Закон о справедливом будущем”, исключит «поправку Термонда» из Закона о справедливом жилищном строительстве, которая позволяет поставщикам жилья отказывать в аренде на основании обвинений в распространении наркотиков или производстве. Хотя Упано не верит, что у этого законопроекта есть возможности для прохождения через Конгресс, она сказала, что он может указать направление будущей федеральной политики.
Рекомендуемое чтение
- Штаты видят волну приседаний-соответствующее законодательство Мэри Салмонсен • 28 мая 2024 г.
- Мэри Салмонсен • 13 мая 2024 г.
Вирджиния приняла 2 законопроекта, связанных с оплатой труда.