По словам исследователей Pew и Gensler, переоборудование офисов в микроквартиры с общими кухнями и ванными комнатами может обойтись примерно на 25-35% дешевле, чем переоборудование в традиционные апартаменты.
Поскольку переход к удаленной работе снизил спрос на офисные помещения, города стремились стимулировать переоборудование коммерческих зданий в жилые. Исследователи предложили городам еще один способ использовать избыток офисных зданий, оставшихся незанятыми в связи с переходом к удаленной и гибридной работе: превратить их в общежития для совместного проживания с отдельными спальными зонами и общими кухнями, ванными комнатами, гостиными и прачечной удобства на каждом этаже. “Это реальная возможность оживить центр города и относительно быстро пополнить фонд недорогого жилья”, — сказал Алекс Горовиц, директор проекта Pew Charitable Trusts «Инициатива в области жилищной политики», на вебинаре в понедельник. На вебинаре были представлены результаты отчета, опубликованного сегодня международной архитектурной, дизайнерской и планировочной фирмой Pew and Gensler, о возможностях преобразования офисов в помещения для совместного проживания.Концепция преобразования офисов в жилые помещения вызвала значительный энтузиазм у городских руководителей, поскольку стало ясно, что удаленная и гибридная работа никуда не денется. Однако стало ясно, что тому, что казалось простой идеей, мешают проблемы, в том числе планировки офисов, которые нелегко преобразовать в легальные квартиры, и ограничительная политика зонирования.Исследователи Пью и Генслер говорят, что совместное проживание — это способ обойти некоторые препятствия. Стоимость переоборудования офиса в проект совместного проживания примерно на 25-35% дешевле, чем переоборудование в традиционные апартаменты, пишет Горовиц в аналитическом отчете, подготовленном в соавторстве с Тушаром Кансалом, старшим сотрудником Pew по жилищной политике. Отчасти это объясняется тем, что застройщики могут размещать сантехнику и кухни в центре каждого этажа, где они обычно уже находятся в офисах. Благодаря узким и глубоким “микроквартирам” на каждом этаже может разместиться примерно в три раза больше квартир, чем в традиционном многоквартирном доме, говорят исследователи.
Это результат сокращения расходов при максимальном увеличении количества квартир? По мнению исследователей, более низкая арендная плата для арендаторов и большая отдача от инвестиций для городов, которые хотят субсидировать доступное жилье. “При тех же уровнях субсидий города могли бы получить гораздо больше недорогих домов, чем они получают сегодня”, — сказал Горовиц.
Пример потенциальной планировки коммерческого здания, переоборудованного в микроквартиры для совместного проживания, от благотворительного фонда Pew Charitable Trusts. Получено от благотворительного фонда Pew Charitable Trusts 22 октября 2024 г.
В отчете анализируется возможность перехода на совместное проживание в трех городах: Денвере, Миннеаполисе и Сиэтле.В Денвере, например, субсидия в размере 300 000 долларов, необходимая для строительства квартиры-студии, доступной для человека с доходом, составляющим 35% от среднего дохода в этом районе, может помочь создать 13 единиц совместного проживания в переоборудованном офисном здании, говорится в пресс-релизе, посвященном отчету.
Кто будет жить в этих зданиях? Исследователи предполагают, что совместное проживание подойдет студентам, молодым специалистам, пенсионерам, ветеранам, людям, недавно переехавшим в город, и работникам сферы услуг. Учреждения могли бы арендовать целые этажи для определенных целей. Например, университет мог бы арендовать этаж для размещения студентов, а город мог бы использовать этаж под вспомогательное жилье для жителей, которые ранее были бездомными. По словам Горовица на вебинаре, эта модель может даже способствовать активному сокращению бездомности. “Добавление новой нижней ступеньки в жилищной лестнице обязательно уменьшит приток бездомных за счет повышения доступности жилья”, — сказал он.
Это не обязательно идеальный тип жилья для семей, — признал Горовиц. “Это не решает всех существующих проблем с жильем”, — сказал он на вебинаре. “Но мы знаем, что наиболее дефицитным типом жилья являются небольшие, хорошо расположенные дома, рассчитанные на одного или двух человек”. Горовиц сказал на вебинаре, что ему неизвестно о каких-либо крупных офисных зданиях в США, которые в настоящее время переоборудуются в жилые помещения для совместного проживания, как предполагают исследователи. “Это что-то новенькое”, — сказал он. “Это все еще концептуально”.
Замена офисных кресел и столов на микроквартиры сопряжена с определенными трудностями. Эти преобразования, скорее всего, неосуществимы без какой-либо финансовой поддержки, такой как “инвестор, которого устраивает скромная норма прибыли, кредит по ставке несколько ниже рыночной, субсидия от города или благотворительной организации или здание, которое может получить историческую налоговую льготу”, — пишут Хоровиц и Кансал в своем анализе из выводов доклада. “Ожидаемая норма прибыли будет недостаточно высокой для привлечения капитала от частных инвесторов или аналогичных организаций, если не будет выполнено ни одно из этих условий”, — говорят они.
Кроме того, нормативно-правовая база во многих городах США препятствует тому, чтобы эти преобразования происходили в первую очередь, объяснил Горовиц на вебинаре. По его словам, в некоторых городах просто запрещено совместное проживание, когда жители пользуются общими ванными комнатами и кухнями, а другие строят жилые дома в районах, предназначенных исключительно для коммерческого использования. Юрисдикции могут также предписывать минимальные размеры квартир или наличие окон, что делает проекты совместного проживания, разработанные исследователями, неосуществимыми. По словам Горовица, еще одним серьезным препятствием являются минимальные требования к парковке.
“В целом, обеспечение гибкости при парковке — это хорошо”, — сказал он. “Но для адаптивного повторного использования это абсолютно необходимо”.
Рекомендуемое чтение
- Почему губернатор Калифорнии отклонил законопроект, направленный на расширение проектов адаптивного повторного использования, Ниш Амарнат • 9 октября 2024 г.
- Больше жилья, меньше офисов: мэр Сан-Франциско предлагает изменить зонирование, Изабель Кемпе • 30 июля 2024 г.
- 5 городов США, которые лучше всего подходят для переоборудования офисов в жилые помещения, Автор Изабель Кемпе • 6 июня 2024 г.