“Я действительно могу знать, каковы мои расходы”, — сказал исполнительный директор жилищного управления о зонировании одного из городов, которое ослабляет определенные требования к 100% доступному жилью.
Автор: Адина Соломон
Крыши в Кембридже, штат Массачусетс. В 2020 году в пригороде Бостона было введено дополнительное зонирование, которое позволяет увеличить плотность застройки по сравнению с типичным городским районированием, когда такая дополнительная плотность обеспечивает постоянное доступное жилье. Обзор на сайте Getty Images
Строительство доступного жилья в Кембридже, штат Массачусетс, исторически было неопределенной перспективой.“Процессом зонирования на северо-востоке очень сложно управлять, и ему никогда не будет конца”, — сказал Майкл Джонстон, исполнительный директор Кембриджского жилищного управления. “Я мог бы пройти весь процесс зонирования, получить свои разрешения, а затем сосед может прийти и обжаловать это в суде”.
Джонстон вспомнил об одном проекте, который был отложен на два года из-за опасений одного соседа, владельца коммерческого здания. Владелец сказал, что тень от потенциальной застройки по доступным ценам повлияет на его способность сдавать помещения в аренду.
Жилищное управление Кембриджа, независимое от городского правительства Кембриджа, в итоге передвинуло здание на три фута. Но из-за двухлетней задержки цены выросли, и это стало более дорогостоящим проектом с меньшим количеством квартир, чем планировалось.
В Кембридже, пригороде Бостона, ощущается нехватка доступного жилья. Земля стоит дорого, а уровень вакантных площадей для всех видов аренды составляет менее 1%, по данным компании apartment finder Boston Pads, что намного ниже, чем уровень вакантных площадей для аренды в 6,6% по всей стране в последнем квартале 2023 года. По словам Джонстона, в городе с населением 120 000 человек список очередников на получение жилья в Кембриджском жилищном управлении составляет 22 000 человек.“У нас ужасная жилищная проблема”, — сказал Джастин Саиф, сопредседатель организации «Лучший Кембридж», которая выступает за доступное жилье. “Поскольку расходы выросли, мы, безусловно, стали свидетелями увеличения числа людей, оставшихся без жилья, и людей, которые были вынуждены покинуть Кембридж, потому что они не могут позволить себе арендовать жилье и не могут найти ничего другого по доступной цене”.
В то время как некоторые сообщества сталкиваются с нехваткой доступного жилья разрешив дополнительные жилые помещения или исключив зоны застройки для одной семьи, город Кембридж на 100% обеспечил доступность жилья. Оверлей, принятый в 2020 году, позволяет увеличить плотность застройки по сравнению с типичным городским зонированием, когда эта дополнительная плотность обеспечивает постоянную доступность жилья. Поправки 2023 года к регламенту застройки позволяют возводить более высокие здания, которые обеспечивают 100% доступное жилье в районах с высокой плотностью застройки, на крупных площадях и в коридорах смешанного назначения, а также сокращают количество препятствий, которые необходимо преодолеть для строительства доступного жилья по всему городу. По словам Джонстона, на момент принятия этого решения жилищное управление Кембриджа находилось на стадии проектирования двух проектов, что также создает новый процесс проверки доступности жилья, который призван быть более эффективным.
Новое зонирование позволило компании увеличить плотность застройки, что в конечном итоге позволило разместить больше людей. Теперь в двух новостройках будет в общей сложности 340 квартир.
Несмотря на то, что некоторые жители отвергли это предложение, защитники жилищного строительства и застройщики называют эту политику успешной. Сейчас другие города США, испытывающие нехватку жилья, рассматривают возможность проведения аналогичной политики.
Последствия введения в действие закона о доступном жилье
По словам Магды, до принятия закона в 2020 году в Кембридже было одобрено или строилось всего несколько десятков единиц доступного жилья Маауи, аспирант Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета в Кембридже. По состоянию на конец февраля, в стадии разработки находятся восемь проектов из 727 единиц, плюс еще дюжина находится на рассмотрении.
По словам Маауи, одним из самых сильных элементов оверлея является уверенность, которую он обеспечивает. Если застройщик соблюдает законы о зонировании, проект, скорее всего, получит одобрение.
“Это то, что чрезвычайно ценно для застройщиков доступного жилья”, — сказала она. “Не быть уверенным в том, что ваш проект будет одобрен, обходится очень дорого. Это требует времени. Помимо всех других препятствий, которые создает строительство доступного жилья, на это требуются деньги”.
Это также сокращает процесс получения разрешений, а это означает, что застройщикам не нужно годами удерживать землю, на которой они не могут строить. По словам Маауи, несмотря на то, что в Кембридже есть фонд доступного жилья, который поддерживает застройщиков, приобретающих землю для этой цели, ожидание одобрения обходится застройщику в 65 000-85 000 долларов в год.Как сообщает The Harvard Crimson, некоторые высказывают опасения, что увеличенные ограничения по высоте будут несовместимы с историческим характером Кембриджа. Высота зданий может достигать 12-15 этажей в зависимости от местоположения.Маауи сказала, что большинство зданий не достигнет такой высоты. По ее словам, перекрытие обеспечивает гибкость. По ее словам, если застройщик отказывается от деревянных конструкций в пользу более дорогих стальных, ему нужна возможность построить один или два дополнительных уровня и увеличить количество жилых единиц, чтобы компенсировать более высокие затраты на строительство.По словам Джонстона, дополнительные положения позволили Жилищному управлению Кембриджа участвовать в торгах на недвижимость, которую оно иначе не смогло бы себе позволить, потому что знает, что там может разместиться больше квартир.
“До [наложения], возможно, мы могли бы получить там 35 единиц жилья. Но если я продолжу покупать землю и получу только 20 единиц, цифры не сработают. [С наложением] Я знаю, что получу 40 единиц”, — сказал Джонстон. “Я действительно могу знать, каковы мои затраты, во что обойдется строительство объекта недвижимости, каков будет доход после того, как мы построим объект недвижимости, и что мы можем себе позволить”.
Основные препятствия: Две квартиры стоимостью 5 миллионов долларов — это ‘трудно превзойти’
Другие города обратили внимание на превосходство Кембриджа. По словам Маауи, близлежащие Бостон и Сомервилл, Массачусетс; Беркли, Калифорния; и Солт-Лейк-Сити рассматривают аналогичные меры по зонированию.
Тем не менее, наложение не решает одно из главных препятствий на пути строительства доступного жилья: финансирование.“Частного застройщика, который собирается построить две квартиры стоимостью 5 миллионов долларов на участке, трудно превзойти”, — сказал Джонстон.
Это особенно актуально, когда частные застройщики и застройщики доступного жилья конкурируют за ограниченные федеральные и государственные налоговые льготы и облигации для частного сектора. Джонстон сказал, что для решения этой проблемы Жилищное управление Кембриджа и другие группы, заинтересованные в доступном жилье, работают над принятием федерального закона, который предоставил бы государственным жилищным властям более широкий доступ к облигациям частной собственности.
Поддержка, допускающая исключение из Федерального закона о жилищном строительстве, или SAVE Act, была впервые представлена Палатой представителей США в октябре 2020 года, но не прошла через Комитет по путям и средствам на той сессии. Представитель Палаты представителей от штата Нью-Йорк Дж. Ричи Торрес, сенатор от штата Нью-Йорк, планирует представить Закон о сохранении в Палате представителей США, но его офис сообщил по электронной почте, что пока не может сообщить подробности о том, когда это произойдет.
Оверлеи, подобные Cambridge, могли бы работать и в других районах страны с высокой стоимостью жизни и потребностью в доступном жилье, сказал Саиф из A Better Cambridge, который выступал за оверлеи. Они также могут быть адаптированы с учетом местных потребностей.По словам Маауи, для городов, рассматривающих эти изменения в зонировании, общение является ключевым фактором. Кембридж заручился поддержкой жителей, местных коалиций и членов городского совета, объяснив политику простым языком. Городские власти также обсудили, как решить проблему парковок, пробок и других проблем, связанных с более плотной застройкой районов.
“Реформа в Кембридже была чисто технической … речь идет об изменении документов и карт», — сказала она. “В то же время, вам нужно учитывать, что это будет означать с точки зрения дизайна, с точки зрения застроенной среды”.
Джонстон сказал, что заинтересованным городам необходимо обсудить реальные последствия строительства доступного жилья.“Мы зациклены на том, что ваше здание будет на фут ближе к тротуару”, — сказал он. Но даже такое небольшое изменение может привести к более масштабному развитию. “В нем могли бы разместиться еще четыре семьи”.
Рекомендуемое чтение
- Байден предложил «самый смелый жилищный план за последнее поколение», — говорит его экономический советник Калена Томхейв (Kalena Thomhave). • 10 апреля 2024 г.
- Новая идея Чикаго по погашению облигаций на строительство доступного жилья. Автор: Даниэль Маклин • 8 марта 2024 г.
- Ньюарк, штат Нью-Джерси, продает жителям дома за 1 доллар, чтобы отбиться от покупателей корпоративной недвижимости Автор: Габи Гэлвин • 1 марта 2024 г.