До тех пор, пока ФРС не повысит и без того высокие ставки, стабильная обстановка может дать толчок застопорившимся проектам.
Город Детройт и частные застройщики Olympia Development of Michigan и связанные с ними Cos. недавно из-за сложившихся условий кредитования были перенесены сроки строительства многофункционального комплекса стоимостью 1,5 миллиарда долларов в Детройте. Шон Павоне (Sean Pavone) через Getty Images
Монте Термонд, имеющий за плечами почти 45-летний опыт работы, возможно, уже видел этот фильм раньше.
Исполнительный вице-президент AECOM Hunt, компании-генподрядчика из Индианаполиса, понимает последствия повышения процентных ставок для строительной деятельности»и это напряжение сейчас начинает проявляться», — сказал Термонд.
“Мы, безусловно, сталкиваемся с большим давлением практически на все проекты в сфере коммерческой недвижимости, потому что исторически сложилось так, что большинство проектов такого типа предполагают использование каких-либо долговых инструментов для обеспечения любой части уравнения, связанной с акционерным капиталом”, — сказал Термонд. “[Высокие ставки] влияют на текущие попытки вывести проекты на рынок”.
Разрешение Monte Thurmond предоставлено компанией AECOM Hunt
Например, городом Детройт и частными застройщиками Olympia Development of Michigan и связанными с ними Cos. недавно компания отодвинула сроки строительства многофункционального комплекса стоимостью 1,5 миллиарда долларов в Детройте из-за сложившихся условий кредитования. В целом, количество отложенных работ увеличилось на 10,1% за последний месяц, согласно индексу проектного стресса компании ConstructConnect, базирующейся в Цинциннати.
Федеральная резервная система решила сохранить процентные ставки на прежнем уровне на своем последнем заседании в начале этого месяца. Чиновники объяснили свое решение приостановить любое снижение ставок более высокими, чем ожидалось, показателями инфляции. Это плохая новость для строительной деятельности, особенно в частном секторе.
Себастьян Обандо/Construction Dive
“Повышение процентных ставок стало ”ядовитой пилюлей» для продвижения строительных проектов», — сказал Эрик Броуди, основатель и руководитель ANAX Real Estate Partners, нью-йоркской консалтинговой компании, специализирующейся на недвижимости. “Там, где некоторые проекты, возможно, были начертаны карандашом в прошлом, больше нет карандаша”.
Эрик Броуди Любезно предоставлен ANAX Real Estate Partners
Поскольку ФРС сохраняет неизменными процентные ставки, основное внимание в строительном секторе сместилось с вопроса о том, когда процентные ставки снизятся, на вопрос о том, как долго сектор сможет поддерживать значительный импульс, который он набрал после пандемии. А в худшем случае ФРС может даже снова повысить ставку, если упрямая инфляция сохранится.
С этой точки зрения, даже если ставки останутся на высоком уровне, отсутствие дальнейших повышений на данном этапе будет рассматриваться как положительный момент и может привести к возобновлению активности, что приведет к периоду стабильности в будущем, говорят наблюдатели проекта.
Ориентируясь на более высокие процентные ставки
Владельцы и застройщики, как правило, проявляют осторожность в инвестициях в периоды более высоких процентных ставок, говорит Рэйчел Персониус, заместитель директора Currie & Brown, лондонская фирма по управлению проектами с головным офисом в США в Нью-Йорке.
“Мы наблюдаем сокращение числа проектов без высокой или четкой рентабельности инвестиций”, — сказал Персониус. “Одним из таких примеров является строительство новых офисов”.
Более высокая стоимость заемного капитала, как правило, сдерживает темпы нового строительства, — говорит Дэвид Битнер, исполнительный директор по глобальным исследованиям Newmark, нью-йоркской консалтинговой компании по коммерческой недвижимости. Это способствует смягчению ситуации на большинстве рынков недвижимости, добавил он.
“Процентные ставки сейчас выше, чем были в течение очень долгого времени. У вас есть потенциальные разработчики, которые смотрят на проекты и говорят: ”Темпы роста NOI снижаются, количество вакансий растет, растет давление на ставки капитализации, даже по сравнению с предыдущим периодом стало меньше постоянного финансирования», — сказал Битнер. “Все риски для их андеррайтинга возрастают. Это способствует замедлению темпов строительства”.
По данным строительной сети Dodge, в марте общее количество начатых строительных работ сократилось на 1%. Это падение свидетельствует о двухмесячном снижении темпов роста, в основном из-за инфляции и высоких процентных ставок.
Однако на фоне неопределенности относительно того, когда ФРС в конечном итоге снизит высокие ставки, официальные лица подчеркивают, что повышение ставок также маловероятно. В конечном счете, это может стать лучшей новостью, которую сектор, вероятно, получит.
Поскольку реальность длительного периода высоких ставок становится очевидной — никто в сфере недвижимости сегодня не ожидает возвращения к легким деньгам в 2021 году — эта стабильность может фактически сигнализировать о возможном развороте в условиях вялой строительной активности. Другими словами, просто оставив ставки на прежнем уровне, ФРС, возможно, сможет осуществить мягкую посадку, к которой она давно стремилась, по крайней мере, в процессе строительства, не нанося больше никакого ущерба.“Суть в том, что если процентные ставки даже стабилизируются, мы сможем эффективно финансировать наши проекты, потому что мы знаем, какова будет стоимость капитала”, — сказал Броуди. “Итак, пока у нас есть признаки того, что ситуация стабилизировалась, я думаю, вы увидите, что строительство начнет набирать обороты”.
Влияние на реализуемые проекты
Еще положительным моментом является то, что сегодняшние более высокие ставки лишь в минимальной степени влияют на проекты, которые уже реализуются, что является преимуществом для проектов, которым удалось приступить к работе, сказал Битнер.
“Если у вас уже есть кредит на строительство, есть зонирование и вы приступили к реализации проектов, то нет особых преимуществ в том, чтобы приостанавливать их”, — сказал Битнер. “Как только вы начинаете, вы стараетесь довести дело до конца”.
По словам Персониуса, наибольшее влияние обычно оказывают проекты на ранних стадиях планирования. Последние данные по проекту подтверждают это мнение.
Разрешение Рэйчел Персониус предоставлено Рэйчел Персониус
Отдельно по словам Сары Мартин, заместителя директора по прогнозированию в Dodge Construction Network, из-за большого количества проектов центров обработки данных, находящихся на стадии планирования, в других категориях строительства темпы роста по-прежнему замедляются.
Например, по данным Dodge, в апреле темпы строительства традиционных офисов и гостиниц продолжали снижаться. Планирование строительства складов также не изменилось.
Преимущества государственного строительства
Тем не менее, в то время как частное строительство сталкивается с более высокими темпами, государственные проекты продвигаются намного лучше, сказал Термонд.Например, в последнем отчете о расходах на строительство нежилых помещений общий рост “был полностью обусловлен увеличением государственных расходов на строительство”, — сказал Анирбан Басу, главный экономист ABC. Но частные проекты, отягощенные более высокими процентными ставками и затратами, продолжали испытывать трудности.Термонд отметил, что компания AECOM, известная своим опытом в области общественного строительства, такого как аэропорты, крупные медицинские учреждения, высшие учебные заведения, конференц-центры и спортивные стадионы, продолжает поддерживать значительный объем проектов.
“Мы, безусловно, по-прежнему наблюдаем значительную активность со стороны государства, где на государственный сектор не так сильно влияют процентные ставки, потому что эти источники финансирования работают немного иначе, чем в мире прямых инвестиций”, — сказал Термонд. “Я по-прежнему наблюдаю большую активность в публичном мире”.
Рекомендуемое чтение
- Количество отказов сокращается, но все больше строек откладывается на потом • 10 мая 2024 г.
- Центры обработки данных снова процветают, ускоряется планирование строительства • 8 мая 2024 г.