По словам юриста-строителя, замечать тревожные сигналы и знать, как действовать, жизненно важно для предотвращения потенциальных проблем.
Автор: Дэн Розенберг
Эрик Фергюсон через Getty Images
Дэн Розенберг — юрист-строитель в юридической фирме Much Shelist, где он оказывает поддержку клиентам в вопросах строительства, дизайна, недвижимости и страхования. До этого Розенберг был главным юрисконсультом чикагской строительной фирмы McHugh Enterprises. Мнение принадлежит только автору.
В предыдущей статье я сосредоточился на предупреждающих знаках, указывающих на то, что владелец может оказаться в затруднительном финансовом положении. Но финансовые проблемы затрагивают множество заинтересованных сторон, включая подрядчиков всех видов. В некоторых секторах я продолжаю замечать растущие признаки финансовой нагрузки на подрядчиков, особенно на торговых подрядчиков. Высокие процентные ставки и замедление работы в определенных секторах, по-видимому, являются особыми причинами напряженности.
Разрешение Дэна Розенберга предоставлено компанией Much Shelist
Но, прежде чем объект полностью выйдет из строя, обычно появляются признаки. Ниже приведен список признаков, указывающих на то, что основные и торговые подрядчики могут оказаться в бедственном положении — красные или желтые флажки, которые должны вызывать беспокойство или, по крайней мере, повышать осведомленность других партнеров. Конечно, это становится все более тревожным, когда в проекте задействовано несколько человек.
Признаки того, что подрядчик может оказаться в бедственном положении
Когда генеральные подрядчики, торговые подрядчики если поставщики находятся в тяжелом финансовом положении, то показатели часто схожи с показателями проблемных владельцев, такими как заголовки в СМИ, замедление платежей и значительные изменения в личной жизни. К дополнительным тревожным сигналам относятся:
Сбои в работе. Если рабочая сила подрядчика внезапно не появляется на стройплощадке, и это не является результатом какого-либо другого спора по проекту, это плохой знак. Основным тревожным сигналом является то, что подрядчик не оплачивает работу на месте. Также плохо, если численность персонала торгового подрядчика непредвиденным образом уменьшается.
Незапланированный вывоз оборудования. Если торговый подрядчик начинает вывозить свое оборудование по необъяснимым или незапланированным причинам, это должно быть поводом для беспокойства.
Внезапное снижение качества работы. Если качество работы торгового подрядчика внезапно снижается по необъяснимым причинам, это может быть признаком неблагополучия. Аналогичным образом, прекращение поставок может означать, что подрядчик не платит своим поставщикам или что он платит только основным поставщикам.
Удержания. Серьезной проблемой является то, что субподрядчики или поставщики более низкого уровня начинают фиксировать удержания из-за неуплаты. Одно или связанное с ним удержание, связанное со спором между двумя сторонами, может не вызывать беспокойства, но когда регистрируются несвязанные или множественные удержания, это плохой знак.
Уведомление или предупреждения профсоюзов. На профсоюзных рынках труд оплачивается двумя способами: заработная плата выплачивается непосредственно работникам и взносы в пенсионные фонды (пенсионное, медицинское страхование и т.д.), которые работодатель перечисляет в фонды профсоюзов нескольких работодателей. Попавшие в беду подрядчики часто относятся к профсоюзным фондам как к “кредиторам последней инстанции”.
Если работодатель не выплачивает профсоюзные средства, фонд по закону обязан добиться выплаты, в том числе путем наложения ареста на проект. Предупреждения о невыплаченных пенсионных взносах никогда не являются хорошим знаком. Стоит отметить, что большинство профсоюзов уведомляют генерального подрядчика о том, произвел ли, например, торговый подрядчик требуемые платежи.
Письма о неисполнении обязательств по счету должника. Во многих случаях кредиторы, предоставляющие кредитные линии подрядчику, обеспечиваются дебиторской задолженностью подрядчика. Когда заемщик не выполняет свои обязательства по кредитам, такие кредиторы могут направлять письма с требованием, чтобы вся дебиторская задолженность была выплачена непосредственно кредитору. Такие письма, также иногда называемые “Письмами о дебиторской задолженности по счету UCC”, обычно являются признаком того, что у бизнеса серьезные финансовые проблемы.
Что делать
Если вы видите признаки того, что сторона, с которой вы работаете, возможно, испытывает финансовые затруднения, помимо обращения к квалифицированному юристу, вы можете предпринять следующие шаги постарайтесь занять наилучшее положение, чтобы свести к минимуму финансовый ущерб, который может повлиять на ваш бизнес. Вот несколько ключевых соображений, которые предприятия могут предпринять, чтобы защитить себя.
Поймите, что вы имеете право расторгнуть контракт и когда это сделать. Если генеральный подрядчик не выполняет свои обязательства, попытайтесь понять почему, но, в конечном счете, если генеральный подрядчик не выполняет свои обязательства, расторжение контракта может быть единственным вариантом. Контракт на строительство определяет, может ли генеральный подрядчик (или торговый подрядчик) быть расторгнут, и если да, то какие требования должны быть выполнены до расторжения.
Кроме того, с тактической точки зрения может оказаться полезным расторжение договора до того, как генеральный подрядчик (или торговый подрядчик) подаст заявление о банкротстве, поскольку, как только сторона подаст заявление о банкротстве, для расторжения договора на строительство потребуется разрешение суда.
Поймите, что вы имеете право на дополнение. Если генеральный подрядчик или торговая компания-подрядчица внезапно не укладывается в ваш график или не может получить определенное оборудование или материалы, которые он должен, владельцу или генеральному подрядчику может потребоваться дополнить проблемного торгового подрядчика. Опять же, права, связанные с такими дополнениями, регулируются действующим контрактом.
Важно понимать право на прямую оплату. Совместные платежи или прямые выплаты тем, кто находится ниже генерального подрядчика, испытывающего трудности, или торгового подрядчика. Право на такие выплаты может помочь сохранить работу. Опять же, это право регулируется договором между сторонами.
Рассмотрите возможность направления уведомлений и претензий в страховые компании bonds или страховые компании по страхованию от дефолта субподрядчиков. У большинства опытных генеральных подрядчиков есть средства защиты от управления рисками для защиты от банкротства торгового подрядчика. Наиболее распространенными формами защиты являются облигации торгового подрядчика или страхование от дефолта субподрядчика.
Если торговый подрядчик находится в бедственном положении, такие облигации или страховка обеспечивают значительную защиту. Важно своевременно уведомить поручителя или страховщика и предпринять шаги, необходимые для защиты права требования.
В 2024 году следите за подрядчиками или проектами, которые терпят неудачу, и используйте эти советы, чтобы защитить себя, если это произойдет.
Большой вклад в эту историю внесли руководители Shelist Скотт Р. Фрадин и Роберт Гланц.
Рекомендуемое чтение
- Как определить, что у владельца проекта финансовые проблемы, Дэн Розенберг • 16 сентября 2024 г.