Спрос на недвижимость с удачным расположением растет, но запасы остаются низкими.
Саннивейл, Калифорния (на фото), расположенный в Силиконовой долине, является одним из районов, где спрос инвесторов на квартиры остается высоким. Недавно на сайте Getty Images появилась информация о метрополитенах Западного побережья, таких как Сан-Франциско и Сиэтл, во время пандемии. Жители, внезапно оказавшиеся не у дел в своих офисах, были вынуждены покинуть эти районы в поисках более доступного жилья.В свою очередь, инвесторы в недвижимость, хорошо осведомленные об этом оттоке, а также о высоких налогах в регионе и регулировании арендной платы, также покидали Западное побережье в поисках лучшей доходности в быстрорастущих районах метро Sun Belt.Но сейчас, когда на многих некогда популярных рынках Солнечного пояса появилось рекордное количество квартир, инвесторы возвращаются на Западное побережье, даже несмотря на некоторую убыль населения в регионе.
“На рынке сделок во втором квартале наблюдался значительный рост спроса инвесторов на новые многоквартирные дома с удачным расположением на Западном побережье”, — заявила генеральный директор Essex Анджела Клейман в августе, когда агентство REIT, базирующееся в Пало-Альто, штат Калифорния, сообщило о доходах за 2 квартал.
Проблема в том, что на продажу выставлено недостаточно квартир, чтобы удовлетворить этот спрос, что создает удивительно оживленный рынок в месте, которое недавно не понравилось инвесторам.
“Количество выставленных на продажу объектов недвижимости оставалось низким”, — сказал Клейман. “Это сочетание привело к высококонкурентному процессу торгов и снижению предельных ставок на некоторых рынках”.
Хотя многие инвесторы считают цены конкурентоспособными, они не готовы прекратить торги за квартиры.
Горячие точки с низкой капитализацией
Майк Грин, генеральный директор калифорнийской многосемейной инвестиционной компании Virtú Investments, лично наблюдал за этим высококонкурентным процессом торгов.
“Мы видели некоторые вещи, которые кажутся мне слишком насыщенными”, — сказал Грин.
Несмотря на то, что Virtú заключила контракт на 500 миллионов долларов до сентября, Грин столкнулся с ростом цен до уровня, который его не устраивает в некоторых регионах Западного побережья, например, в Бельвью, штат Вашингтон, на продажу активов по ставке 4,2%.“Я видел, как один из них снизился в округе Ориндж, по крайней мере, по нашим оценкам, до 4%”, — сказал Грин. “Это действительно агрессивно”.
Другие наблюдают такой же интерес к другим рынкам Западного побережья. “Я думаю, что Силиконовая долина — один из тех рынков, где царит высокая конкуренция”, — сказал Бобби Ли, генеральный директор компании JRK Holdings, владеющей апартаментами в Лос-Анджелесе. “Но нам это тоже нравится. Прямо сейчас в продаже есть предложения, которые я все еще рассматриваю”.
Тем не менее, Грин отмечает, что эти рынки также начинают восстанавливаться с точки зрения аренды: чистый операционный доход вырос на 3,5% в прошлом году и демонстрирует аналогичную динамику в этом году.
“Мы наблюдаем значительный рост”, — сказал Грин. “Это проявляется в цифрах в районе Сан-Хосе, который действительно стремительно растет. Bellevue стремительно растет. Мы начинаем замечать некоторое оживление в Сиэтле и даже в центральном районе Сан-Франциско”.
Математические расчеты работают
Поскольку объем продаж квартир в первом квартале 2024 года увеличился, ставки капитализации остались в диапазоне от средних до высоких 4%, сообщил Райлан Бернс, директор по инвестициям Essex, в отчете REIT о доходах за 2 квартал. Однако, что касается доходов REIT за третий квартал, Клейман указал, что они были еще ниже. “На рынке сделок высокий интерес инвесторов к многоквартирной недвижимости на Западном побережье привел к тому, что ставки капитализации стабильно колеблются в среднем диапазоне 4%, а по многочисленным сделкам — в пределах низких 4%”, — сказала она.
Даже в условиях сохраняющейся низкой капитализации во втором квартале Эссекс приобрел два многоквартирных дома в Северной Калифорнии общей стоимостью 147,7 млн долларов, включая апартаменты Elan Mountain View за 101,1 млн долларов.
После покупки недвижимости в Маунтин-Вью, Калифорния, у владельца, менеджера и застройщика Greystar из Чарльстона, Южная Каролина, по высокой ставке в 4%, Эссекс переименовал сообщество в ARLO Mountain View.
“Мы ожидаем дополнительных инвестиций. получите выгоду от внедрения этого на нашу операционную платформу”, — сказал Бернс. “Это здание, вероятно, с 20-процентной скидкой к стоимости замены и с арендной платой, которая примерно на 15% ниже уровня, существовавшего до COVID”.
По словам Бернса, когда появится возможность приобрести недвижимость с таким потенциалом, Эссекс начнет действовать.“Учитывая наши фундаментальные перспективы для некоторых из этих субрынков, если мы сможем найти больше подобных возможностей, мы будем действовать так же, как и всегда — агрессивно, но с большой дисциплиной”, — сказал Бернс.
Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, в свой почтовый ящик каждый будний день.
Рекомендуемое чтение
- В Калифорнии много возможностей, несмотря на трудности, с которыми сталкиваются разработчики, Кит Лория • 3 сентября, 2024