В первом квартале существующие резиденты REIT заплатили на 5% больше в годовом исчислении, но предложение снизило арендную плату на 6,2%.

Renewal and new lease rates diverge for MAA

В первом квартале компания по продаже общественных апартаментов MAA столкнулась с серьезной конкуренцией со стороны новых предложений. удачливый фотограф через Getty Images

Генеральный директор MAA Эрик Болтон уже некоторое время ожидает увеличения предложения на рынках Sun Belt. Он также предположил, что рост числа рабочих мест и миграция в его основные станции метро продолжатся, что обеспечит некоторую защиту от усиления конкуренции со стороны поставщиков.“В 2024 году мы наблюдали некоторое замедление по сравнению с 2023 и 2022 годами, но, в целом, мы давно полагали, что эти рынки Солнечного пояса опираются на стабильность работодателей и рост числа рабочих мест”, — сказал Болтон в ходе первого отчета REIT, базирующегося в Мемфисе.-отчет о доходах за квартал был опубликован ранее в этом месяце.Чего Болтон и его руководство не ожидали, так это того, что многие из его жителей решат остаться в квартирах MAA вместо того, чтобы покупать дома. Однако, поскольку процентные ставки сделали владение недвижимостью недоступным для многих американцев, уровень удержания в REIT вырос.

“Честно говоря, что, вероятно, было для нас более удивительным [чем рост числа рабочих мест], так это то, что происходит с точки зрения поведения наших резидентов при переезде в покупаю дом, ” сказал Болтон. “Реальное сокращение числа людей, уезжающих покупать жилье, и, как следствие, влияние, которое это оказывает на спрос, вероятно, стали самым неожиданным фактором в наших размышлениях о прогнозах спроса”.

Тем не менее, при еще меньшем количестве переездов в собственные дома MAA столкнулась с препятствиями со стороны нового предложения в первом квартале чистый операционный доход от работы в одном магазине оказался отрицательным. Вот еще три вывода из отчета MAA о прибылях и убытках и беседы с аналитиками:

Предложение влияет на новые арендные ставки

Результаты MAA в целом совпали с ожиданиями в первом квартале, поскольку новое предложение влияет на производительность. “Тенденции ценообразования на переезды новых резидентов по-прежнему отражают влияние новых предложений на нескольких наших рынках”, — сказал Болтон.

Поставки привели к снижению арендных ставок в первом квартале на 6,2% в годовом исчислении, но цены на продление аренды в MAA выросли на 5%. Поскольку первый квартал обычно является неспешным временем года, REIT намеренно повысил цены менее чем на 20% своих договоров аренды.

“Новые цены на продление аренды привели к тому, что стоимость смешанной аренды за квартал снизилась на 0,6%, что на 100 базисных пунктов выше, чем в четвертом квартале”, — сказал Тим Арго, директор по стратегии и анализу MAA, в ходе телефонного разговора о доходах.

ПО ЦИФРАМ <таблица>

Категория 1 квартал Изменение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года Доходы от недвижимости $519,6 млн 1,4% Чистый операционный доход $334,6 млн -0,7% Операционные расходы $185,0 млн 5,4% Средства от операции $2,41 4,3% Арендная плата за единицу $1690 1,5% Уровень загрузки 95,3% -20 бит/с

ИСТОЧНИК: MAA

Заполняемость MAA в первом квартале составила 95,3%, а сборы превысили ожидания, при этом чистая просрочка составила менее 0,4% от арендной платы за здание, говорится в сообщении компании. В целом, это привело к росту выручки на 1,4%.“С точки зрения рынка, в первом квартале более крупные рынки, такие как Вашингтон, округ Колумбия, район метро и Хьюстон, продолжают демонстрировать хорошие показатели, а Нэшвилл продемонстрировал улучшение”, — сказал Арго. 

По данным Argo, метрополитены среднего уровня MAA в Саванне, Джорджия, Ричмонде, Вирджиния, Чарльстоне и Гринвилле, Южная Каролина, превзошли “более широкий ассортимент с точки зрения смешанных цен на аренду”.

внешний рост

Как и их коллеги из REIT, руководство MAA отметило сложность расширения портфеля компании за счет приобретений. Но президент и главный инвестиционный директор MAA Брэд Хилл сказал, что он видит признаки улучшения, которые могут помочь компании достичь своей цели в виде приобретений примерно на 400 миллионов долларов в этом году. 

“Просто взглянув на наше андеррайтинговое сопровождение сделок, которые мы рассмотрели, можно сказать, что объем сделок растет”, — сказал Хилл. “Появляется все больше информации. Сейчас на рынке есть еще больше предложений”.

По словам Хилла, опыт MAA в покупке и продаже недвижимости в Солнечном поясе за последние 30 лет должен помочь ей заключать сделки, как только они появятся на рынке. Недавно MAA использовала свои связи, чтобы купить загородную недвижимость на 306 квартир в Роли, Северная Каролина, за 81 миллион долларов. 

“Этот недавно построенный объект недвижимости в настоящее время находится на первоначальном этапе сдачи в аренду, заполняемость составляет 49%, и ожидается, что она стабилизируется в середине-конце 2025 года”, — сказал Хилл.

За последнее десятилетие MAA приобрела квартиры у коммерческих застройщиков почти на 2 миллиарда долларов, что должно быть выгодно, поскольку это позволяет создавать новые объекты недвижимости. “У нас очень хорошие отношения со всеми этими людьми”, — сказал Хилл. “И мы думаем, что это откроет дополнительные возможности в течение года”.

Возможности для развития

В первом квартале MAA приступила к строительству комплекса из 302 единиц жилья в Шарлотте, штат Северная Каролина, и во втором квартале компания планирует приступить к реализации проекта на 345 квартир в районе метро Феникс. “Ожидается, что по обоим проектам первые установки будут сданы в эксплуатацию к середине 2026 года, и они обеспечат стабильную доходность NOI в среднем на уровне 6%, что соответствует тому, чего мы достигаем в наших текущих разработках, которые сдаются в аренду”, — сказал Хилл.В первом квартале MAA профинансировала разработку примерно на 44 миллиона долларов. В настоящее время на конвейере компании 2617 установок общей стоимостью около 866 миллионов долларов. “У нас есть целый ряд проектов, которые мы могли бы начать и которые действительно принесли бы пользу в течение следующих нескольких лет”, — сказал Хилл. “На самом деле, что мешает нам сделать это, в более широком смысле, так это добиться необходимой нам отдачи от наших разработок”.

MAA планирует запустить еще два проекта во втором квартале, доходность которых оценивается примерно в 6,5%, поскольку условия для новых разработок улучшаются.“Хотя мы не наблюдаем существенного снижения затрат на строительство, обнадеживает тот факт, что мы добились некоторого снижения наших недавних цен, что поддерживает нашу способность начать строительство по этим проектам”, — сказал Хилл. “Мы стали свидетелями более активного участия в тендерах субподрядчиков, что, как мы ожидаем, приведет к повышению эффективности работы с более сильными субподрядчиками на протяжении всего процесса строительства наших новых объектов”.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на получайте новости о многоквартирных домах, подобные этой статье, на свой почтовый ящик каждый будний день.