Владельцам недвижимости необходимо соблюдать новые законы, в том числе касающиеся принудительных выселений, стабилизации цен в случае стихийных бедствий и права преимущественной силы.

Colorado sees a wave of landlord-tenant rules

Здание капитолия штата Колорадо. В этом году в штате Колорадо было принято большое количество законопроектов, касающихся жилья и отношений между арендодателем и арендаторшей. 4nadia через Getty Images

Из множества законопроектов об аренде жилья, которые обсуждаются по всей стране в этом году, Колорадо приняло значительное число законов, изменяющих правила ведения бизнеса для операторов многоквартирных домов штата.

В апреле правительство штата приняло закон об аренде многоквартирных домов. Джаред Полис подписал закон штата о принудительном выселении, сделав Колорадо шестым штатом, в котором действуют правила, запрещающие арендодателям выселять арендаторов без причины. В мае местные органы власти получили право первого отказа в продаже доступного жилья, а также право первого предложения жилья по рыночной цене. Совсем недавно, 5 июня, штат ввел ограничения на повышение арендной платы после стихийных бедствий, вызванных последствиями пожара в Маршалле в 2021 году. Государство также запретило арендодателям ограничивать количество проживающих на основании семейных отношений или их отсутствия и изменило существующие законы, касающиеся дискриминации по признаку инвалидности и гарантий пригодности для проживания.Один законопроект, который не был принят, запрещал бы использование алгоритмических моделей ценообразования в программном обеспечении для управления доходами — аналогично законопроекту, который недавно был принят Наблюдательным советом в Сан-Франциско. Законопроект был представлен в январе и принят Палатой представителей в апреле, но не прошел окончательного голосования в Сенате в мае.

Правильная среда

Дрю Хэмрик, главный юрисконсульт и вице-президент по связям с правительством Ассоциации многоквартирных домов штата Колорадо видит две причины для такого законодательного толчка: поддержка со стороны групп арендаторов и демократическое большинство в ее руководящем органе. “Многие из этих законодательных идей поддерживаются национальной правозащитной группой”, — сказал Хамрик в интервью Multifamily Dive. “[И] Колорадо сейчас является особенно привлекательной целью, во-первых, из-за высокого партийного преимущества демократов в Палате представителей и Сенате”.

Из 65 мест в Палате представителей штата Колорадо демократы занимают 71%. Аналогичная ситуация сложилась и в Сенате штата Колорадо, где демократы составляют 66% от 35 членов. Демократы штата Колорадо были единственными основными спонсорами этих законопроектов о жилье, которые, как правило, поддерживают сторону арендатора в отношениях между арендодателем и арендаторшей.

Процесс внесения поправок

Правительство штата Колорадо Квартирная ассоциация, представляющая интересы арендодателей штата, была одной из групп, лоббировавших законодателей Колорадо в отношении этих законодательных актов.“Каждый из этих [законопроектов] был полон наших поправок”, — сказал Хэмрик. “Единственное поле битвы, которое у нас есть, — это попытаться внести поправки в эти законы, чтобы устранить как можно больше проблем”.

HB24-1259, закон о стабилизации арендной платы в случае стихийных бедствий, является примером того, насколько сильно эти законопроекты менялись от начала до конца. Как и во многих штатах, в Колорадо действует закон, который стабилизирует цены на товары и услуги на период после стихийного бедствия — в данном случае на 60 дней. Однако, по словам Хэмрика, хотя эти законы часто распространяются на аренду жилья, в Колорадо их нет. 

В своем первоначальном виде НВ24-1259 применялся в течение гораздо более длительного периода времени, чем другие сопоставимые законодательные акты. Согласно предложению, арендная плата не может быть повышена более чем на величину индекса потребительских цен в США в течение трех лет после окончания объявленного бедствия, которое само по себе может длиться годами.

“По сути, это был замаскированный контроль за арендной платой”, — сказал Хэмрик. “Если стихийные бедствия случаются у вас достаточно часто, и если вы решите, что они длятся достаточно долго, и вы охватите достаточно большую географическую область, определяемую как стихийное бедствие … у вас, по сути, есть контроль над арендной платой, потому что вы постоянно восстанавливаетесь после стихийного бедствия”.

В качестве законопроекта после внесения поправок и лоббирования со стороны ВГА время срабатывания было изменено на начало стихийного бедствия, а не на его окончание, а срок действия был сокращен с трех до одного года. Пострадавший район также был сокращен с зоны бедствия плюс 20 миль до просто зоны бедствия.Кроме того, губернатор обязан принять решение по своему усмотрению, чтобы запрет вступил в силу, и только в случае стихийных бедствий, которые приводят к существенному ущербу жилищному фонду. Максимальный размер арендной платы ограничен либо увеличением арендной платы за площадь на предыдущий год, либо 10%, в зависимости от того, что больше.

Поправки к законопроекту о принудительном выселении включали отмену требования к арендодателям предоставлять помощь в переезде в случае безосновательного выселения. Также был расширен список условий для выселения арендаторов без предъявления каких-либо претензий, а требования по обоснованию причин больше не применяются в течение первых 12 месяцев аренды.

Хотя эти поправки делают законодательство более благоприятным для арендодателей, сложность и дороговизна по-прежнему вызывают беспокойство у CAA. 

“Меня больше всего беспокоит то, что из-за чрезмерно сложного уровня соблюдения требований… домовладельцу-одиночке, живущему вдвоем, становится все труднее и труднее успешно вести бизнес”, — сказал Хэмрик. “Соблюдение требований также сопряжено с эксплуатационными расходами, которые, конечно же, приравниваются к более высокой стоимости жилья…И последнее, о чем вы беспокоитесь, — это о том, что это будет препятствовать институциональным инвестициям в государство”.