Специалисты по многодетным семьям в Калифорнии и Нью-Йорке стали свидетелями вступления в силу большинства новых законов.
Здание Капитолия Калифорнии в Сакраменто, Калифорния. Новые законы штата, принятые в этом году, устанавливают ограничения на плату за проверку заявлений и, среди прочего, устанавливают новые требования к документации о страховом взносе. DustyPixel/iStock через Getty Images
2024 год был годом активного принятия нормативных актов, связанных с многоквартирной индустрией, особенно на государственном и местном уровнях. Только за последний год штаты рассмотрели около 150 законопроектов, касающихся контроля за арендной платой, 60 — о регулировании сборов и более 70 — о практике проверки жильцов, по данным законодательного трекера штатов Национальной ассоциации квартирных компаний.
В тех случаях, когда эти законопроекты будут приняты, владельцам многоквартирных домов и операторам будет поручено изменить свою деятельность в соответствии с ними. Это может стать особенно сложным для крупных компаний, работающих на нескольких рынках.
Разрешение Рика Поллака, выданное RCLCO Fund Advisors
“Влияние и борьба за более крупных операторов заключаются в том, что [жилищные правила] регулируются муниципалитетом путем муниципалитет, штат за штатом”, — сказал Рик Поллак, управляющий директор Bethesda, консультант по инвестициям в недвижимость RCLCO Fund Advisors, базирующейся в Мэриленде, в интервью Multifamily Dive. “Таким образом, в конечном итоге вы сталкиваетесь с разношерстными правилами, и иногда эти правила вступают в противоречие друг с другом”.
Изменения в Калифорнии
Калифорнийские операторы сталкиваются с одними из крупнейших изменения произойдут сейчас и в ближайшем будущем. По словам Уитни Праут (Whitney Prout), исполнительного вице-президента по правовым вопросам Калифорнийской ассоциации многоквартирных домов, к ним относится законопроект Ассамблеи 2801, который устанавливает новые требования к документации для распоряжения гарантийным депозитом, и Закон 2493, который устанавливает ограничения на плату за проверку заявок.
В соответствии с AB 2801, вступившим в силу 1 июля 2025 года, арендодатели должны фотографировать квартиру до заселения, после выселения, а также до и после любого необходимого ремонта или уборки, которые должны быть предоставлены арендатору.
Уитни Праут (Whitney Prout) Разрешение предоставлено Уитни Праут (Whitney Prout)
“Есть некоторые проблемы с оперативной точки зрения, связанные с выяснением того, как вы храните эти фотографии, убедитесь, что они действительно хранятся в постоянном файле, а затем убедитесь, что они будут включены в гарантийный депозит?” — сказал Праут.
Праут отметил, что операторам многоквартирных домов разного размера, возможно, потребуется применять разные подходы для соблюдения этого закона. Крупные операторы могут интегрировать этот дополнительный шаг в свои решения по управлению недвижимостью, в то время как небольшие семьи могут лучше работать с ручной системой.
“Владельцы среднего бизнеса … едва ли не в самом сложном положении в отношении этого нового требования, — сказал Праут, — потому что в их распоряжении не обязательно будут более сложные инструменты управления недвижимостью, но они слишком велики, чтобы использовать полностью ручной процесс.”
AB 2493 запрещает взимать с арендаторов плату за проверку заявок, если они либо не рассматривают заявки только в порядке их поступления и не одобряют первую заявку, соответствующую критериям отбора, либо не возвращают плату за подачу заявок любым потенциальным арендаторам, которые не прошли отбор. “Для некоторых владельцев это действительно изменит способ отбора кандидатов, потому что, если у них еще нет ни одного из этих двух вариантов, это означает, что им придется делать выбор между введением одной из этих политик или отказом от взимания платы гонорар, ” сказал Праут. Другие новые требования в штате включают AB 2747, вступающий в силу немедленно, требующий от арендодателей предоставлять жильцам возможность сообщать о своевременных платежах в кредитные бюро, и сенатский законопроект 611, который запрещает взимать плату за арендную плату, выплачиваемую чеком, за размещенные уведомления или взимать плату с арендаторов в сумма страхового взноса, превышающая стандартную сумму страхового взноса, вступит в силу 1 июля 2025 года.
Недавно CAA опубликовало ряд формуляров и ресурсов, которые компании, работающие в Калифорнии, могут использовать для обеспечения соблюдения изменений в законодательстве штата.
Законы Нью-Йорка
По словам Кенни Бургоса, одним из самых радикальных изменений в жилищном законодательстве штата Нью-Йорк в этом году стало принятие закона о выселении по уважительной причине. Генеральный директор Нью-Йоркской квартирной ассоциации. Этот закон, вступивший в силу 20 апреля, гласит, что арендодатели домов по рыночной цене не могут выселять жильцов без “уважительной причины”, такой как неуплата арендной платы. С перечнем этих причин можно ознакомиться в тексте закона.
Совсем недавно, 13 ноября, был принят Закон о тарифах в Нью-Йорке, согласно которому сторона, нанимающая брокера по продаже недвижимости, обычно арендодатель, несет ответственность за оплату своих услуг. Закон должен вступить в силу 11 июня 2025 года.
По данным CBS News, этот первоначальный взнос обычно составляет от 12% до 15% от годовой арендной платы, что часто составляет несколько тысяч долларов. “Мы не считаем, что выставление счета — это просто передача платы либо владельцу, либо арендатору”, — сказал Бургос в интервью Multifamily Dive. “Мы действительно ожидаем сокращения количества доступных квартир, по крайней мере, публично, для людей, которые ищут квартиру. Но есть большая обеспокоенность, особенно у наших владельцев, по поводу того, что это приведет к значительному увеличению затрат”.
Бургос сказал, что владельцы, действующие в соответствии с законами Нью-Йорка о контроле за арендной платой, не имеют возможности переложить эти расходы на других. “Если главной целью здесь является повышение доступности жилья и снижение стоимости аренды в целом по Нью-Йорку, — сказал Бургос, — то мы настаиваем на том, что увеличение предложения будет главной целью, если вы хотите снизить арендную плату”.
<еще один закон Нью-Йорка, первоначально принятый в 2016 году, вступает в силу с 1 мая 2025 года. Местный закон № 157 требует, чтобы владельцы многоквартирных домов размещали детекторы природного газа рядом с газовыми плитами.
“На самом деле только один производитель имеет сертификат UL, который требуется по закону”, — сказал Бургос. “В ближайшие несколько месяцев мы узнаем, появятся ли на рынке другие детекторы, но они должны иметь сертификат UL, что затрудняет соблюдение требований”.
Другие государственные и местные правила
Помимо Нью-Йорка и Калифорнии, владельцы и операторы в других штатах также будут работать над соблюдением новых законов, касающихся целого ряда вопросов. Например, в течение прошлого года в законодательстве штата Колорадо было внесено большое количество изменений. В апреле губернатор Колорадо Дж. Джаред Полис подписал закон штата о принудительном выселении, а 5 июня штат ввел ограничения на повышение арендной платы после стихийных бедствий, вызванных последствиями пожара в Маршалле в 2021 году.
С начала 2025 года арендодателям Иллинойса будет запрещено принимать ответные меры в отношении арендаторов на основании конкретного перечня ответных мер, указанного в законе. В штатах Мэн, Вирджиния и Миннесота теперь действуют дополнительные требования к раскрытию информации о плате за аренду жилья. На местном уровне как в Филадельфии, так и в Сан-Франциско запрещено использование программного обеспечения для управления доходами, которое использует непубличные данные для определения арендной платы. В ответ на эти запреты Ричардсон, техасский поставщик программного обеспечения RealPage, объявил, что может привести свой продукт в соответствие с требованиями законодательства в этих областях. По словам Поллака, любые изменения в операционной деятельности, большие или малые, по—прежнему сопряжены с издержками для оператора и, в свою очередь, для арендатора.
“Если вы владелец и пытаетесь понять, как мне эффективно управлять своим портфелем ценных бумаг… это сложное регулирование усложняет задачу”, — сказал Поллак. “Это, по всей вероятности, увеличит ваши расходы, потому что теперь вам придется следить за соблюдением требований. В конце концов, мы обычно видим, что эти расходы ложатся на арендаторов”.