На фоне трудностей, связанных со сложностями регулирования и меняющейся динамикой рынка, многие фирмы по-прежнему оптимистично оценивают перспективы развития многосемейности в Голден Стэйт.
Автор: Кит Лория
Центр Сан-Диего, Калифорния. Несмотря на трудности, связанные со строительством в Калифорнии, город представляет интерес для таких девелоперов, как Greystar. Ранее этим летом компания Wood Partners из Атланты, четвертый по величине застройщик многоквартирных домов в США, объявила, что прекращает реализацию проектов в Калифорнии в рамках стратегических изменений.Это стало неприятной новостью для штата Калифорния, который поставил перед собой амбициозную цель построить 2,5 миллиона единиц нового жилья к концу 2030 года, что потребует почти 500 000 единиц жилья в год. Тем не менее, по данным Калифорнийского департамента жилищного строительства и общественного развития, за последние 10 лет было построено в среднем менее 80 000 новых домов.
В 2024 году ситуация также выглядит не намного лучше: данные Бюро переписи населения США, собранные ФРС Сент-Луиса, показывают, что количество разрешений на строительство многоквартирных домов сократилось на 22% до 8 972 единиц по сравнению с показателями 2023 года, что является 10-летним минимумом.
Некоторые из проблем, удерживающих застройщиков в штате в стороне, включают в себя препятствия со стороны регулирования, сложные процессы получения разрешений, вопросы страхования, высокие цены на землю и растущую стоимость строительных материалов.
Тем не менее, многие ведущие застройщики США по-прежнему видят большие перспективы в Голден Стейт. Например, Зак Шамп, директор по развитию компании Greystar в Чарльстоне, штат Южная Каролина, рассказал Multifamily Dive, что спрос на жилье в Калифорнии намного превышает текущее предложение, создавая значительный пробел, который компания стремится устранить.“Мы твердо верим в калифорнийский рынок и стремимся улучшать жизнь сообществ, в которых работаем”, — сказал Шамп.
Компания Greystar, владелец, девелопер и управляющий многоквартирного дома № 1 в стране, имеет значительное присутствие в Калифорнии, что отражает динамичный и разнообразный рынок недвижимости штата, добавил он. “За прошедшие годы мы расширили наш портфель, включив в него различные классы активов, такие как обычные многоквартирные дома по рыночной цене, студенческое жилье, жилье для пожилых людей и жилые комплексы, сдаваемые в аренду”, — сказал он.
Компания-застройщик Alliance Residential Co. из Скоттсдейла, штат Аризона, также довольно оптимистично настроена в отношении новых проектов в штате.“В Калифорнии в целом недостаточно жилья, но мы рассматриваем этот пробел как возможность, предполагая, что мы сможем справиться с трудностями, связанными с преодолением нормативных барьеров”, — сказал Джей Хайменц, президент и главный операционный директор компании, в интервью Multifamily Dive. “Лидерство в каждом сообществе действительно определяет успех разработчика в этом сообществе. Хотя власти штата, похоже, пытаются решить проблему нехватки жилья по всему штату, реалии местной политики по-прежнему диктуют правила землепользования в целом, что влияет на то, где мы можем строить”.
Перспективы развития региона
Недавние экономические сдвиги, включая пандемию и изменения в структуре миграции, существенно повлияли на бизнес-стратегию Greystar и перспективы развития многоквартирных домов в Калифорнии.
“Пандемия ускорила такие тенденции, как удаленная работа, что привело к увеличению спроса в пригородных и менее густонаселенных районах населенные пункты, — сказал Шамп. “В результате мы адаптировали нашу стратегию, чтобы исследовать возможности за пределами традиционных городских центров, сохраняя при этом сильное присутствие в крупных городах”.
Например, в августе Greystar открыла The Row на 1100 квартир в Red Hill в Санта-Ане, что является частью $Многофункциональный проект стоимостью 650 миллионов долларов. В настоящее время компания сосредоточена на районах Калифорнии с высокой экономической активностью, быстрым ростом населения и благоприятными демографическими тенденциями.“Районы залива, Лос-Анджелес, Сан-Диего и Внутренняя империя представляют особый интерес из-за их динамичного экономического развития и спроса на разнообразные варианты жилья”, — сказал Шамп. “Тем не менее, мы постоянно оцениваем и адаптируем к рыночным условиям, гарантируя, что мы используем возможности, соответствующие уникальным потребностям каждого рынка и местоположения”.
Калифорния работает над решением проблем, стоящих перед застройщиками, путем внесения изменений в законодательство, которые обеспечивают большую гибкость в отношении того, что может быть построено. Например, штат ввел в действие SB 35, который позволяет застройщикам, имеющим определенные минимальные гарантии по доступному жилью, быстрее проходить процедуру рассмотрения местными органами власти. Кроме того, многие города Калифорнии пересматривают правила зонирования, чтобы обеспечить застройку с сильными компонентами устойчивого развития.“Это обнадеживает и помогает продвигать наши проекты”, — сказал Шамп. — Однако некоторые новые нормативные акты содержат положения, требующие вдумчивого подхода, такие как повышенные экологические требования и сложные процедуры выдачи разрешений”.
Несмотря на эти трудности, Greystar по-прежнему стремится к развитию в Калифорнии. “Мы верим в долгосрочный потенциал штата и намерены работать в рамках нормативно-правовой базы для создания высококачественных жилищных решений для его жителей”, — сказал Шамп.
Поддержка роста
За последнее десятилетие компания Alliance Residential расширила свое присутствие в Калифорнии и нашла возможности для строительства жилья для сотрудников в штате.“Мы видим потребность в более доступном продукте и вывели на рынок наш бренд Prose”, — сказал Хайменц. “Кроме того, мы расширили предложение жилья для пожилых людей в знак признания старения населения и неудовлетворенного спроса”.
Альянс понимает, что чрезмерный рыночный спрос без поддержки сообщества не является выигрышной комбинацией, поэтому он сначала ищет сообщества, которые поддерживают рост, а затем может «оцените профиль спроса и наиболее эффективное использование сайта, который получит поддержку сообщества», — сказал он.
“Калифорния всегда была рынком, защищенным от предложения, с длительными сроками предоставления льгот, что даже привело к некоторому оттоку населения”, — сказал Хименц. “Здесь по-прежнему наблюдается дефицит предложения, особенно в более доступном сегменте. Если не произойдет резких изменений в сфере занятости или стоимости жилья, мы намерены продолжать изучать возможности в Калифорнии по всему спектру направлений — роскошь, доступные цены и услуги для пожилых людей”.