Округ Монтгомери начал требовать от арендодателей наличия кондиционеров в 2020 году на фоне проблем с климатом и жалоб арендаторов. Несмотря на шаткое начало, чиновники говорят, что сейчас все идет гладко.
Johan_Spinnell через Getty Images
Это вторая из серии из трех статей, в которых рассматриваются местные правила, дающие арендаторам право на холодильное оборудование. Нажмите здесь, чтобы прочитать первую статью.
Почти пять лет назад Виктория Прайс призвала местных законодателей округа Монтгомери, штат Мэриленд, принять политику, которой еще не придерживалось ни одно местное правительство в регионе: обязать арендодателей обеспечивать арендаторов холодильным оборудованием в летние месяцы в точно так же они должны обеспечивать тепло в течение зимы.Во время публичного выступления в 2019 году Прайс, которой на тот момент было 69 лет, рассказала о том, как она почти 14 лет работала арендатором в более чем 50-летнем здании для пожилых людей, где, по ее словам, регулярно выходили из строя системы охлаждения, иногда на продолжительные периоды. Она рассказала о жильцах, госпитализированных из-за теплового удара, людях, падавших в обморок, и даже о соседе, который умер частично из-за перегрева в квартире, в которой, по словам Прайса, не работал кондиционер. Ее показания обрисовали картину того, что может произойти, когда уязвимые группы населения, такие как пожилые люди, маленькие дети и люди с заболеваниями, не имеют системы охлаждения в помещениях. Это вызывает растущую обеспокоенность у законодателей, поскольку изменение климата приводит к рекордным температурам в городах, где ранее не было такой жары.
Виктория Прайс, на фото в 2014 году и в 2019 году выступал за то, чтобы округ Монтгомери, штат Мэриленд, принял закон, который обязывает многих арендодателей предоставлять арендаторам кондиционеры в летние месяцы. Разрешение предоставлено Викторией Прайс.
Округ Монтгомери принял закон, который Прайс и другие местные адвокаты арендаторов поддержали в 2020 году. Согласно новой политике, многие арендодатели должны предоставлять оборудование для кондиционирования воздуха с 1 июня по 30 сентября каждого года. Оборудование должно обеспечивать охлаждение устройства не менее чем до 80 градусов по Фаренгейту. Ранее в округе не было максимальной температуры в помещении; арендодатели должны были поддерживать кондиционер в “рабочем состоянии” только в том случае, если он уже был установлен в устройстве.По сравнению с первоначальным предложением члена окружного совета Тома Хакера (Tom Hucker), согласно которому арендодатели должны были предоставить исправное оборудование для кондиционирования воздуха в мае, окончательное решение было отменено. Окончательный законопроект также не распространяется на отдельно стоящие дома на одну семью и некоторые исторические объекты. Тем не менее, закон ознаменовал значительный сдвиг в том, как члены сообщества относятся к охлаждению: не как к приятному, а как к необходимому, сказал Мэтт Лосак, исполнительный директор Альянса арендаторов округа Монтгомери. “Цель этого не в том, чтобы сделать вещи более роскошными”, — сказал он. “Целью этого было устранение опасности для здоровья”.
Поскольку сообщества от Нью-Йорка до округа Лос-Анджелес стремятся последовать примеру округа Монтгомери, опыт округа по внедрению этого правила может послужить уроком для местных лидеров по всей стране.
Шаткое начало
По словам чиновников округа и представителей индустрии недвижимости, в округе Монтгомери насчитываются десятки тысяч многоквартирных домов, сдаваемых в аренду, и в большинстве из них уже установлены кондиционеры. По оценкам местной ассоциации риэлторов района Большой столицы, в 2020 году новый закон может затронуть от 300 до 1400 единиц жилья. Тем не менее, первое лето после вступления в силу правил округа было “немного шатким”, поскольку арендодатели, которые ранее не предоставляли холодильное оборудование, нашли способы установить его в своих зданиях, сказала Тамала Робинсон, менеджер по соблюдению правил в Департаменте жилищного строительства и общественных дел округа.По словам Натана Бовелла, начальника отдела общественного развития Департамента жилищного строительства и общественных связей округа, для арендодателей, которым необходимо было установить кондиционер, в округе были предусмотрены средства на электрификацию и утепление, чтобы помочь компенсировать расходы.
“По моим оценкам, ответный удар был сильнее, чем последствия”, — сказал Эрл Стоддард, помощник главного административного сотрудника округа. “Не было ни одного здания, которое бы обанкротилось, или чего-либо подобного”.
Окружные власти не знают, сколько арендаторов получили доступ к работающему оборудованию для кондиционирования воздуха благодаря закону; они не отслеживали этот факт. По их словам, они предполагают, что владельцы недвижимости в основном соблюдают требования, потому что им еще предстоит услышать об обратном. “Если бы были арендодатели, которые изо всех сил пытались внести изменения, мы бы узнали об этом из жалоб арендаторов”, — сказал Стоддард. Лосак из Альянса арендаторов округа Монтгомери (Montgomery County Renters Alliance) сказал, что арендодатели, похоже, стали более внимательно относиться к содержанию кондиционеров с тех пор, как закон вступил в силу. “Мы не сталкивались с такими случаями невосприимчивости к жалобам, с которыми сталкивались в прошлом”, — написал он в электронном письме. Он считает, что правила округа Монтгомери побудили арендодателей быть более ответственными, но добавил, что повышенное внимание к проблемам с кондиционером частично может быть связано с экстремальной жарой этим летом, которая могла привести к серьезным рискам для здоровья арендаторов, особенно пожилых людей.Робинсон объяснил, как работает процесс подачи жалоб: как только арендатор звонит в округ и сообщает, что у него не работает кондиционер, инспектор в тот же день выезжает на объект и производит замерытемпература в помещении. Если она превышает 20°F, администрация округа уведомляет арендодателя и рекомендует ему принять меры в течение 24 часов, хотя технически у него есть до пяти дней, чтобы устранить проблему. Если ремонт займет больше пяти дней, округ советует арендодателю предоставить временные кондиционеры, что, по словам Робинсона, делает большинство арендодателей. Если неисправность не устраняется в течение пяти дней, округ выписывает штраф в размере 500 долларов, который судья может удвоить или уменьшить в зависимости от серьезности дела. По словам Робинсона, жалобы редко доходят до конца этого процесса. Те немногие арендодатели, которые до сих пор получали уведомления, решили проблему еще до того, как обратились в суд.
Старые здания создают больше проблем
Брайан Анлеу видел обе стороны в споре о том, что арендодатели должны обеспечивать кондиционеры.
Он работал над законопроектом округа Монтгомери в качестве сотрудника Хакера, члена городского совета, который спонсировал этот законопроект. Сейчас он представляет местную индустрию недвижимости в качестве вице-президента по правительственным вопросам штата Мэриленд в Ассоциации многоквартирных домов и офисных зданий столичного округа Вашингтон.По его словам, серьезным препятствием для обеспечения арендаторов достаточным охлаждением в жаркие дни являются старые здания с плохими системами кондиционирования воздуха. Эти здания 1960-х и 1970-х годов также являются зданиями, которые, как правило, доступны по цене и в которых проживают “наименее обеспеченные и нуждающиеся слои населения в округе”, — сказал Анлеу. Офис Хакера начал работу над законопроектом о требованиях к кондиционерам из-за постоянных жалоб от жителей нескольких таких старых зданий, напомнил Анлеу. “Должен ли я сказать вам, что четыре года спустя эти здания всегда соответствовали букве закона?” — спросил он. “Скорее всего, нет, потому что это действительно старые здания с очень старыми системами”.
В некоторых старых системах кондиционирования воздуха в многоквартирных домах жители не могут просто настроить термостат для обеспечения отопления или кондиционирования воздуха при изменении погоды. Чиновники объяснили, что в течение сезона все здание должно быть переключено с отопления на охлаждение или наоборот, и этот процесс может занять до недели. “Если у вас бывают периоды, когда одну неделю стоит жара, а другую — похолодание, как это часто бывает в апреле и мае, это может быть очень непросто”, — сказал Стоддард.
В апреле этого года в округе Монтгомери температура воздуха приближалась к 90-градусному максимуму, что вызвало волну жалоб арендаторов на нерабочие кондиционеры, вспоминает Бовелл. Через несколько дней температура снова упала до 40-50 градусов.
Если бы арендодатели отключали отопление в те жаркие дни, когда погода становилась прохладнее, “они бы получили жалобы на то, что слишком холодно”, — сказал Бовелл.По словам Стоддарда, эта «уловка-22» привела к длительным разговорам среди чиновников округа о том, как они могут лучше помочь домовладельцам выбирать лучшее время для ежегодного переключения своих систем кондиционирования с отопления на охлаждение, возможно, используя Национальную метеорологическую службу или другие надежные источники информации о погоде.
Владельцы зданий могли бы перейти на более современные системы кондиционирования, но это может быть дорогостоящим, отнимающим много времени и агрессивным для жильцов, сказал Бовель. Кроме того, владельцы недвижимости, как правило, перекладывают расходы на арендаторов, повышая арендную плату, сказал Анлеу. По его словам, местные стандарты эксплуатационных характеристик зданий в отношении энергопотребления или выбросов парниковых газов, которые были утверждены округом Монтгомери, создают дополнительную нагрузку на арендодателей, которых просят снизить потребление энергии при модернизации холодильного оборудования.“Мы постоянно слышим… что существуют миллиарды [федеральных] долларов для финансирования такого рода мероприятий по повышению энергоэффективности”, — сказал Анлеу, но финансирование должно пройти через сложный бюрократический процесс с участием нескольких правительственных учреждений, прежде чем оно дойдет до владельцев недвижимости, — сказал он. сказал.
«Лучше, чем смерть 10 человек»
Робинсон сказала, что ей поступает много звонков из других юрисдикций по поводу закона. Как правило, ее спрашивают, почему округ Монтгомери не распространяет действие этого правила на отдельно стоящие дома, сдаваемые в аренду на одну семью. По ее словам, цель состояла в том, чтобы сделать эти объекты максимально доступными для арендаторов, но она советует другим местным органам власти рассмотреть возможность применения закона, который распространяется на все объекты, сдаваемые в аренду. “Здоровье и безопасность жителей не должны отличаться друг от друга … независимо от того, живете ли вы в таунхаусе на одну семью, отдельностоящем доме на одну семью или многоквартирном доме”, — добавил Бовель. Округ Монтгомери также мог бы рассмотреть способы включения исторических объектов, некоторые из которых находятся в районах с низким уровнем дохода, в законодательство, например, путем сотрудничества с обществом охраны памятников истории, чтобы разрешить структурные изменения, сказал он.
Юрисдикциям, которые менее застроены, следует попытаться “сделать все правильно с самого начала”, например, требуя, чтобы новые здания были энергоэффективными и имели кондиционеры, посоветовал Стоддард. Для более крупных населенных пунктов, таких как округ Монтгомери, может оказаться более сложной задачей обеспечить охлаждение и другие виды модернизации зданий без повышения арендной платы. Правительствам в таких населенных пунктах, возможно, придется субсидировать модернизацию, сказал он.Прайс, арендатор, которая в 2019 году выступала за введение в округе системы кондиционирования, переехала из здания, о котором она свидетельствовала, рассказала Smart Cities Dive в июне. Но она помнит, к каким ухищрениям прибегала, чтобы охладить свою квартиру на 12-м этаже, когда было слишком жарко, — от закрытия всех жалюзи и включения вентиляторов до установки рекламных щитов перед окнами. Иногда, по ее словам, она сбегала из квартиры, чтобы пожить у своего брата в соседнем округе. Когда Прайс спросили, повлияло ли, по ее мнению, требование округа Монтгомери к кондиционерам, она ответила утвердительно. Даже если закон помог только 100 людям, она сказала: “Это лучше, чем 10 человек, которые умрут” от сильной жары.
“Почему кто-то должен возражать против чего-то подобного?”
Рекомендуемое чтение
- Должны ли жильцы иметь право на охлаждение? Все больше городов говорят «да» в условиях рекордной жары. Автор: Изабель Кемпе • 20 августа 2024 г.
- Наблюдение за экстремальной жарой: будут ли города готовы к лету 2024 года? Автор: Изабель Кемпе • 31 января 2024 г.
- Стандарты качества зданий становятся ключевыми в политике в области климата в городах США: доклад Изабель Кемпе • 6 июня 2023 г.