Фирмы отряхивают пыль со своих методичек времен первой администрации Трампа, которые рекомендуют заказывать запчасти заблаговременно и получать их от разных компаний.
фотоизображения csf через Getty Images
Поскольку руководители Camden Property Trust, базирующейся в Хьюстоне, страхуют свои проекты многоквартирных домов с учетом ожидаемых тарифов, они ожидают увеличения затрат на строительство всего на 2-3%.Учитывая постоянно меняющуюся угрозу введения тарифов со стороны президента Дональда Трампа, это число может показаться подозрительно низким. Но, по словам генерального директора Camden Рика Кампо, это не ошибка.
“Причина, по которой этого не произошло, в том, что мы уже смотрели этот фильм раньше”, — сказал Кампо в прошлом месяце, когда REIT отчитывался о доходах за первый квартал. “При администрации [Трампа] 1.0 были тарифы и были проблемы, и, как мы все знаем, COVID создал множество интересных проблем в цепочке поставок”.
Этот опыт с тарифами и пандемией стал практическим опытом для застройщиков многоквартирных домов, подготовив их к 2025 годуэто сложные задачи. “Что сделали многие, в том числе производители квартир и строительной индустрии, так это то, что мы попытались приблизить нашу цепочку поставок к нашим проектам, и приложили немало усилий, чтобы сделать цепочки поставок не такими уязвимыми, как азиатские цепочки поставок”, — сказал Кампо.
Несмотря на то, что этот опыт помог разработчикам многоквартирных домов разработать планы по внедрению тарифов 2.0, на этот раз все еще существуют проблемы. На этот раз действует универсальный 10%-ный тариф на весь импорт, и неопределенность сохраняется, а сроки и масштабы введенных Трампом сборов остаются неопределенными.
Затем возникает вопрос о законности.
После того, как на прошлой неделе Международный торговый суд США отменил апрельские тарифы в отношении Канады, Мексики и Китая, установленные в “День освобождения”, остаются вопросы о том, закончится ли торговая война еще до того, как прозвучат реальные выстрелы. Днем позже Апелляционный суд федерального округа США оставил это решение в силе. Но даже несмотря на то, что почва уходит из-под ног, застройщикам квартир приходится готовиться к худшему, включая высокие цены и потенциальную нехватку материалов и изделий, необходимых для завершения их проектов. Вот как они готовятся.
Заказывайте заранее
Граф Рене Белло, основатель и генеральный директор инвестиционной и девелоперской компании BLDG Ventures, базирующейся в Майами, среди тех, кто отряхивает пыль со своего плана действий с первого Трампа. администрация.
“Поскольку у нас уже был опыт в этом, мы рассматриваем возможность переоснащения некоторых используемых нами стратегий”, — сказал Белло в интервью Multifamily Dive.
Для Bello заблаговременная подготовка означает отказ от посредников при закупке материалов, чувствительных к цене. Он обратился напрямую к поставщикам, чтобы заказать, например, 75 000 квадратных футов напольных покрытий для всего здания на шесть-десять месяцев вперед. “Мы можем закупать их в больших количествах и заблаговременно”, — сказал он.
В других случаях Белло летает в другие страны за материалами. Зимой он встретился со своим колумбийским производителем стеклопакетов.
Рене Белло, разрешение предоставлено BLDG Ventures
“Мы знали, что нам нужно опередить события, и тогда мы только что состоялся очень четкий и честный разговор с нашими подрядчиками и поставщиками о том, как мы можем эффективно работать с их отчетами заблаговременно, вместо того чтобы ждать от шести до девяти месяцев, а затем полностью оплачивать эти тарифы”, — сказал Белло.Белло — не единственный руководитель, который покупает больше, чем ему нужно в данный момент, прежде чем ему это понадобится. Кэмерон Гюнтер, со-генеральный директор PEG, владельца, оператора и девелопера многоквартирных домов, гостиничного бизнеса и объектов недвижимости для сдачи в аренду в Прово, штат Юта, владеет двумя многоквартирными проектами, которые в настоящее время находятся в стадии разработки, и один из них в Тусоне, штат Аризона, планируется открыть позднее в этом году.
“Мы закупили несколько наших шкафов в Китае”, — рассказал Гюнтер в интервью Multifamily Dive. “Итак, мы получили нашу первую партию, когда начали сталкиваться с проблемой тарифов. Мы его не устанавливали, но все это хранится на территории компании”.
Учитывая, что в мае Трамп объявил 90-дневную паузу в отношении китайских тарифов, чтобы дать время на переговоры с разными странами, Гюнтер рассчитывает получить вторую партию до того, как вступят в силу пошлины. “Мы сможем получить их здесь в течение следующих 90 дней”, — сказал он в мае.
Ищите другие источники
Bello не просто заказывает заранее, чтобы попробовать чтобы снизить тарифы. Он проводит процесс оптимизации стоимости своих проектов, чтобы избежать стран с самыми высокими тарифами.
“Мы не покупаем товары на азиатских рынках», — сказал Белло. “Мы должны ожидать повышения цен и тарифов на материалы, поставляемые из этих частей земного шара”.
Но пока что повышение цен не отразилось на всех продуктах одинаково.“В среднем мы наблюдаем рост на 3-5% в таких отраслях, как остекление, электротехника и сырье”, — сказал Белло. “Что касается светильников и осветительной техники, то вы определенно увидите рост на 10-20%. Мы также ожидаем увеличения сроков выполнения заказов”.
Bello также открывает двери для товаров американского производства, таких как краски и сантехника для ванн. В мае он разговаривал по телефону с архитектором, выбирая между двумя вариантами туалетов — немецким Toto и американским стандартом, сделанным в США. Выбор был легким, даже если это было не то, что он хотел.
“Как бы мне ни хотелось установить красивую сантехнику для ванной Toto, мы сказали: ”Смотрите, American Standard — это оборудование американского производства», — сказал Белло. “Мы знаем, что на эти приборы американского производства не будут введены какие-либо пошлины. Так что мы будем двигаться в этом направлении”.
PEG также строит отели, для которых ей приходится закупать мебель, приспособления и оборудование. Многие из этих товаров фирма закупает в новых странах. “Мы переключились с Китая на Вьетнам или Тайвань”, — сказал Гюнтер.Но Гюнтер сказал, что существуют ограничения, в частности, связанные с затратами, на покупку того, что производится в Америке. “Мы пытаемся найти способы обойти это”, — сказал Гюнтер. “Я не думаю, что решение заключается в закупках оборудования в США, если только арендная плата действительно не вырастет или искусственный интеллект не займет рабочие места на производстве, потому что это просто сложно [привести цифры в соответствие]”.
Работа с подрядчиками
Благодаря ежегодному запуску около 4500 единиц жилья, владельцы, менеджеры и девелоперы Tysons Corner в Миддлбурге, штат Вирджиния, могут заключить соглашения о закупках с поставщиками. До сих пор генеральный директор Крис Финли, который наблюдал, как тарифы увеличивали расходы примерно на 3%, сказал, что его субподрядчики в основном покрывают расходы, связанные с повышением цен, поскольку количество начатых строительных работ сократилось.“Сейчас просто не хватает работы”, — сказал Финли в интервью Multifamily Dive. “Если вы являетесь субподрядчиком, вы пытаетесь выиграть бизнес. Я думаю, что многие люди идут на некоторый тарифный риск, чтобы выиграть сделку”.
Для Гюнтера из PEG цель состоит в том, чтобы разделить бремя повышения цен. “Я могу предусмотреть непредвиденные расходы, если они предусмотрены в их [гарантированной максимальной цене], и мы используем эти непредвиденные расходы для покрытия любых тарифов, основанных на доле генерального подрядчика”, — сказал он. “Если это выходит за рамки этого, возникает ответственность. Если это подпадает под это правило, то есть оговорка о совместной экономии.”
Разрешение Кэмерона Гюнтера предоставлено PEG.
Тем не менее, по словам Гюнтера, есть некоторые вопросы о том, готовы ли генеральные подрядчики брать на себя эти риски в будущем, даже если работы будет меньше. Однако, даже если субподрядчики неохотно соглашаются на дополнительные тарифы, общая экономия на оплате труда может помочь застройщикам компенсировать дополнительное бремя тарифов. В прошлом месяце, во время отчета AvalonBay Communities о доходах за первый квартал, директор по инвестициям Мэтью Биренбаум сказал, что затраты на материалы, как правило, составляют от 25% до 30% от общих затрат REIT в Арлингтоне, штат Вирджиния, и 20% от общей стоимости проекта. В то время как тарифы могут увеличить общие затраты на 3-4%, снижение цен на рабочую силу может частично компенсировать это. “По тем работам, на которые мы сегодня активно проводим торги, наши телефоны разрываются от звонков благодаря более широкому охвату заявок и большей доступности субподрядчиков, чем мы видели за последние годы”, — сказал Биренбаум. Брэд Хилл, генеральный директор REIT MAA, базирующейся в Мемфисе, сказал, что его команда разработчиков получает такие же звонки. “Учитывая сокращение числа новых проектов и увеличение объемов поставок, на данный момент мы получаем более выгодные цены от многих наших крупных компаний и партнеров по развитию”, — сказал он в ходе отчета REIT о доходах за первый квартал в прошлом месяце. “Маржа немного сокращается, и они становятся все более жадными до новых начинаний”.